마포·성동 불붙더니 이젠 과천·분당까지…약발 떨어진 대출규제

정부 공급대책 실효성 의문 여전…향후 규제지역 지정 가능성 경계

 

6·27 대출규제 이후 소강상태였던 서울 아파트 시장이 다시 꿈틀대고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)에 이어 한강벨트 지역까지 집값 상승세가 확산되고 있고, 경기 일부 지역까지 상승 흐름이 나타나면서 규제 효과가 약해지기 시작했다는 해석도 나온다. 정부가 공급 대책을 내놨지만, 실효성에 대한 의문이 여전한 상황에서 향후 규제지역 지정 가능성에 대한 경계감으로 매수세가 자극되는 모습이다.

21일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주(15일 기준) 서울 아파트값은 0.12% 오르며 전주(0.09%)보다 상승폭이 커졌다. 특히 성동구(0.27%→0.41%)와 마포구(0.17%→0.28%) 등 이른바 한강벨트 지역 집값 상승폭이 한 주 사이에 크게 확대되면서 상승세를 이끌었다. 

두 지역의 집값 상승세가 계속되고 있는 것은 이들 지역이 추가 규제지역으로 묶일 가능성이 계속해서 언급되고 있기 때문이다. 정부는 최근 9.7 대책을 통해 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 강화했는데, 이를 두고 마포·성동을 겨냥한 조치란 해석이 나온다. 현 규제지역인 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구는 이미 집값이 매우 상승한 상황이라 LTV를 낮춰도 규제 효과가 크지 않기 때문이다.

또한 국토교통부 장관의 토지거래허가구역(토허구역) 지정 권한 강화를 추진하는 것도 수요자들을 움직이게 하는 요인이다. 토허구역 지정권을 적극적으로 활용할 수 있게 되면 집값을 밀어올리고 있는 한강벨트가 첫 타깃이 될 가능성이 높기 때문이다. 

심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU교수)은 "토허구역 지정 가능성이 제기되면서 지방 거주자들이 각종 규제지역 확대 전에 서울에 똘똘한 한 채를 사두고 싶다고 문의를 많이 하고 있는 상황"이라고 설명했다. 

거래량에서도 상승세를 확인할 수 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트 8월 매매 거래량(계약해제 건 제외)은 총 4017건으로 7월의 3945건을 넘어섰다. 아직 거래 신고 기한이 이달 말까지로 열흘 가까이 남아 있는 상황에서 8월 거래량이 이미 7월 거래량을 넘어선 것이다. 

한강벨트를 중심으로 서울 집값이 들썩이면서 수도권 집값(0.03%→0.04%) 상승률도  확대됐다. 특히 경기 성남시 분당 집값은 0.34% 오르며 성동구에 이어 전국에서 두 번째로 높은 상승률을 기록했고, 과천 집값도 0.19% 뛰었다.

업계에서는 정부의 6·27 대출 규제 이후 시간이 흐르면서 규제 영향력이 약해지면서 위축됐던 수요가 다시 살아나고 있다는 분석이 나오고 있다. 공급 정책 특성상 실제 공급까지 시차가 발생할 수밖에 없고 이번 대책의 공급 물량이 대부분 비강남권과 수도권 외곽 입지에 집중돼 있어 선호 지역인 상급지 중심의 매수세를 막기 어렵다는 것이다. 

전문가들은 공급대책의 단기 효과가 제한적인 상황에서 추가 규제 가능성에 매수세가 더 붙을 수 있다며 상급지 중심으로 상승세가 이어질 것으로 전망했다. 한국은행도 서울 아파트 가격 상승 기대와 잠재 매매 수요가 여전한 만큼 주택시장이 다시 과열될 가능성이 있다고 내다보고 있다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "공급 확대 방안이 나왔지만 정책 특성상 단기적 효과는 제한적이기 때문에 선호 지역에 집을 사두려는 수요자들의 움직임은 당분간 이어질 것으로 보인다"며 "특히 서울 주요 지역의 토허구역 연장으로 핵심 입지에 대한 진입 장벽이 유지되는 상황에서 가격 상승에 따라 추가 지정이나 규제 가능성을 의식한 선매수 움직임이 나타나면서 시장을 견인할 것으로 보인다"고 말했다.