[김윤섭의 MONEY!부동산] 연이은 대출 규제에 분양 시장도 안갯속...수억원 로또 '줍줍' 노려볼까

[사진=연합뉴스]

정부의 ‘9·7 주택공급 확대 방안’ 발표에도 강남권과 한강 벨트 등 인기 주거지를 중심으로 서울 집값이 3주 연속 상승폭을 키우며 강세를 보이고 있다. 매물 감소와 전셋값 오름세, 기준금리 인하 기대감 등이 겹치면서 하반기에도 추가 상승 압력이 커지고 있는 것으로 풀이된다. 집값 상승세가 계속될 것으로 전망되면서 수억원의 시세차익을 기대할 수 있는 무순위 청약에 대한 관심도 높아지는 모습이다. 하반기 분양 일정이 여전히 불투명한 가운데 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 계속되고 있어 수요자들이 많이 몰릴 수 있다는 분석이다.

25일 부동산 R114에 따르면 10월에는 △서초구 '아크로드 서초' △동작구 '힐스테이트 이수역 센트럴' 등 4개 단지가 분양에 나선다. 이어 12월에는 △서초구 '오티에르 반포'(신반포21차 재건축) △영등포구 '더샵르프리베'(문래진주 재건축) 등 5개 단지가 분양 시장에 출격할 예정이다.

다만 아직 분양 일정이 확정되지 않은 단지도 적지 않다. 서초구 '방배포레스트자이'(방배13구역 재건축)를 포함해 △서초구 '래미안 트리니원'(반포주공 1단지 3주구 재건축) △동작구 '아크로리버스카이'(노량진8구역 재건축) △용산구 '더파크사이드 서울' 등 9개 단지가 대표적이다.

이 가운데 '래미안 트리니원'은 이달 말 분양가 심사를 거쳐 다음 달 분양에 나설 전망이다. 나머지 단지들은 분양 시기를 고심하고 있는 것으로 전해졌다.

건설사들이 분양 시기를 고심하고 있는 것은 정부의 6·27대출 규제와 9·7대책을 거치며 규제 강도가 더 세지고 있기 때문이다. 서울 핵심 지역을 제외하면 청약 시장 흥행이 어려운 상황에서 대출 옥죄기가 계속될 경우 분양 시장의 침체가 이어질 수 있다는 분석이다. 

정부는 6·27 대책을 통해 수도권 대출 한도를 최대 6억원으로 묶었다. 지난 9·7대책에서는 규제지역 담보인정비율(LTV)를 50%에서 40%로 강화했다. 필요시 전세대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함하는 방안도 검토한다는 입장이다. 

이에 업계에서는 시세보다 저렴하게 아파트를 매입할 수 있는 무순위 청약에 대한 관심이 더욱 높아질 수 있다는 분석이 나온다. 서울 집값이 3주 연속 상승폭을 확대하는 등 집값 상승 전망이 유력한 상황에서 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 많을 것이란 분석이다. 

한국부동산원에 따르면, 9월 4주(22일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.19% 상승해 전주(0.12%)보다 오름폭이 커졌다. 서울 아파트 가격은 34주 연속 상승세로, 최근 3주 연속 상승폭이 확대됐다. 서울 아파트 매매수급지도 100.8로 4주 연속 기준선(100)을 웃돌며 매수 심리가 견조하게 유지되고 있다.

무순위 청약제도는 올해 5월부터 무주택자만 신청할 수 있도록 제한됐지만, 여전히 많은 수요자들이 관심을 가지고 있다. 

지난 22~23일 진행된 송파구 '힐스테이트 e편한세상 문정' 무순위 청약에는 단 3가구(전용 49㎡) 모집에 약 4만 8000명이 몰렸다. 특별공급 1가구에만 3709명이, 일반공급 2가구에는 4만4595명이 신청했다.  3가구의 평균 경쟁률은 1만6101대 1이다. 분양가 상한제 적용으로 주변 시세대비 2억원 이상 저렴한 점이 높은 경쟁률의 원인으로 꼽힌다.

이런 상황에서 서울 송파구 거여동에 있는 준신축 아파트에서도 무순위 청약이 진행된다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 송파구 거여동 '송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스'(494가구·2021년 입주)는 오는 29일 전용면적 105㎡ 1가구(6층)에 대한 무순위 청약을 진행한다. 최초 계약자의 '주택공급에 관한 규칙' 위반으로 발생한 계약 취소 물량이다.

분양가는 8억9508만원이다. 2019년 공급 당시 가격이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 면적대는 지난달 15일 18억3000만원에 손바뀜했다. 앞서 지난 3월엔 20억1000만원에 거래되기도 했다. 당첨되면 9억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있는 셈이다.

전매제한은 3년이지만 최초 공급 시기가 기준이라 이미 전매 기간이 끝났으며 거주의무기간도 없다. 계약 후 전세 세입자를 구해 잔금을 낼 수 있다. 이 단지의 전용 105㎡는 지난 20일 11억원에 신규 전세 계약을 체결했다. 

이에 경쟁은 매우 치열할 것으로 전망된다. 지난 7월 이 단지에서 전용 105㎡ 1가구에 대한 무순위 청약을 진행했는데 당시 7만4051명이 몰렸다.

다만 자금 조달 일정이 촉박한 점은 유의해야 한다. 당첨자 발표는 내달 2일, 서류 접수는 13일이다. 이튿날 계약을 맺고 30일 이내에 잔금을 치른 후 11월 중 입주해야 한다. 

고양시 덕양구 '지축역 북한산 비바힐스'에서도 무순위 청약 4가구가 나왔다. 서울은 아니지만 최근 경기 지역의 집값도 회복세를 보이고 있는 만큼 치열한 경쟁이 예상된다. 대상 물량은 △전용 59㎡ 3가구(분양가 4억6400만원) △전용 84㎡ 1가구(6억4200만원)다. 주변시세 대비 2억원가량 저렴한 것으로 평가받는다. 전매제한 기간은 풀렸고 거주의무 3년이 있다. 지난해 4월 입주한 신축 단지다.

업계 관계자는 "공사비 상승으로 인한 분양가 오름세가 이어지는 상황에서 자금 조달도 쉽지 않아 시세 대비 저렴하게 내 집 마련에 나설 수 있는 무순위 청약에 대한 관심이 높아질 수 밖에 없는 상황"이라고 말했다.

이어 "다만 지난 5월부터 청약 요건이 강화된데다 단지별로 자금 일정, 전매제한 여부 등이 상이한 만큼 세밀한 전략 마련이 필요하다"고 말했다.