고강도 규제에 앞당겨진 '공급 위축'…건설업계도 "사업 재조정 불가피"

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정한 가운데, 건설업계의 고민도 커지고 있다. 정비사업 지연과 규제지역 지정으로 인한 분양가상한제 적용 가능성이 높아지며 수익성 악화 우려가 확대되고 있기 때문이다.
 
26일 업계에 따르면 최근 잇달아 부동산 규제 대책이 이어지면서 주요 건설사들이 정비사업 수주 및 분양 등 기존 사업 계획 일부를 다시 검토 중이다.
 
앞서 정부는 '10·15 대책'을 통해 서울 전 지역을 토허구역 및 조정대상지역과 투기과열지구로 지정하고, 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)을 40%로 제한했다. 15억원 이하 주택의 대출한도도 6억원으로 묶는 등 주택담보대출의 한도도 차등 적용하기로 했다.
 
규제지역과 토허구역 지정으로 서울 내 정비사업 추진에도 경고등이 켜진 상황이다. 특히 LTV 규제 강화와 조합원 지위 양도 제한이 정비사업 내 물건 거래에 막대한 영향을 미칠 전망이다.

조합원 지위 양도는 정비사업의 권리와 의무를 포괄 승계하는 행위다. 투기과열지구로 지정되면 재건축의 경우, 조합설립 인가 이후에 조합원 지위 양도가 제한되게 된다. 재개발은 관리처분인가 이후에 조합원 양도 제한이 적용된다.
 
이로 인해 이번 대책으로 지정 공고일 당시 조합설립 인가가 난 재건축 사업지나 관리처분계획 인가를 받은 재개발 구역의 경우, 매수인이 조합원 자격을 취득할 수 없고 현금청산의 대상만 된다. 서울시 등에 따르면 조합원 지위 양도 제한이 적용되는 서울 내 재건축·재개발 사업장은 210여 곳으로 약 16만 가구에 달한다.
 
결국 거래 위축과 대출 규제로 정비사업 전체의 수익성이 낮아지며, 추진 속도에도 차질이 빚어질 수밖에 없을 것이라는 관측이다. 시장 위축으로 조합원의 주택 가치가 낮아지면 분담금도 급속하게 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 강남 3구 등 상급지를 제외한 지역들은 자금 여력이 크게 떨어져 분담금 조달과 사업성 확보가 더욱 어려워질 가능성이 높다.
 
분양가상한제(분상제) 역시 향후 정비사업 추진의 복병으로 작용할 수 있다. 민간택지라도 투기과열지구로 지정될 경우, 분상제 적용이 법적으로 가능해지기 때문이다.
 
분상제가 적용된다면 당장의 분양 수익이 악화되는 것은 물론, 사업을 추진 중인 정비사업 역시 사업성 훼손 우려로 시행에 제동이 걸릴 수밖에 없다.
 
지난 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 지방 부동산 침체로 수도권에 대한 도시정비사업 수주에 집중해 온 중대형 건설사들 역시 대응 마련에 고심 중이다. 한국신용평가는 최근 10·15 대책으로 “정비사업 등 민간 개발사업의 진행이 지연될 가능성이 높다”며 건설업 매출에 중장기적인 악영향이 발생할 가능성이 높다고 진단한 바 있다.
 
A 대형 건설사 관계자는 “앞으로 후속 규제나 대책을 봐야 알겠지만 예상보다 매우 강도 높은 규제가 나왔다는 점에서 우선 정비사업 시장에 미칠 영향을 과소평가할 수 없다는 분위기”라며 “당장 대출 축소 여파로 이주비 지원 등에도 변수가 커질 공산이 높다”고 말했다.