[뒤틀린 금리체제] 균열 만든 보이지 않는 힘은 결국 '부동산'

규제 기반의 금리 역전…시장원리 작동 안 해

부처간 엇박자에 은행도 혼란…"위험의 가격, 복원해야"

[사진=연합뉴스]

국내 금융시장에서 나타나는 대출·예적금 금리공식의 '균열' 현상은 결국 부동산 규제에서 비롯된 구조적 왜곡이라는 지적이 나온다. 시장금리 상승·하락과 무관하게 부동산 가격, 가계부채 관리, 주택담보대출 규제가 금리체계 전반을 비정상적으로 흔들고 있다는 것이다. 

정부의 기조도 이러한 흐름과 맞물린다. 1일 정치권 등에 따르면 이재명 대통령은 취임 후 부동산 관련 첫 발언에서 "집값 상승은 부동산이 투기 자산으로 기능한 결과"라며 "주식·금융 등 대체 투자수단을 활성화해야 한다"고 밝혔다. 부동산 중심의 자금 흐름을 분산시키겠다는 방향성이 제시된 셈이다

이러한 기조는 곧바로 가계부채·주담대 관리 강화로 이어졌다. 주담대 총량 규제, 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 동시에 강화되자 은행들은 한정된 대출 한도를 유지하기 위해 주담대 금리를 신용대출보다 높게 운영하는 방식을 선택했다. 금리를 직접 규제한 것은 아니지만, 공급량을 줄여야 하는 상황에서 금리를 통한 수요 관리가 불가피해지면서 기본 원칙인 '담보가 있는 대출이 더 싸다'는 구조가 깨진 것이다. 현재 4대 은행 모두 주담대 금리가 신용대출보다 높은 역전 현상이 지속되고 있다.

전문가들은 이러한 역전 현상이 정책 규제가 시장 원리를 무너뜨린 결과라고 지적한다. 김상봉 한성대 교수는 "지금의 왜곡은 금리가 제 역할인 '가격 기능'을 하지 못했기 때문에 생긴 현상"이라며 "대출을 조절해야 하는 국면이라면 금리가 움직여야 하는데, 정부는 금리는 두고 대출량만 틀어막고 있다"고 말했다. 이어 "예금이 대출 재원으로 자연스럽게 연결되지 못하니 대출 금리는 구조적으로 상승 압력이 쌓이고 있다"고 설명했다.

그는 이재명 대통령이 언급한 '금융 계급제'와 관련해 "고신용자에게 높은 금리를, 저신용자에게 낮은 금리를 적용하는 것은 위험 기반 금리체계를 사실상 무력화한다"며 "위험이 금리에 반영되지 않으면 금융권의 시스템 리스크가 커질 수 있다"고 경고했다.

심지어 부처 간 엇박자도 금리 왜곡을 키우는 요인으로 지적된다. '10·15 대책' 발표 당시 국토교통부는 아파트만 토지거래허가구역으로 지정했지만, 금융위원회는 같은 날 비주택담보대출의 LTV를 70%에서 40%로 강화한다고 발표했다. 시장은 오피스텔·상가 등 비주택까지 규제가 확대된 것으로 받아들였고, 정부가 이틀 뒤 "비주택은 신규 토허구역 적용 대상이 아니다"라고 해명하는 소동이 벌어졌다.

이 과정에서 은행들은 규제 적용 범위를 가늠하지 못해 동일 지역·동일 상품군에서도 금리가 들쭉날쭉하게 책정되는 현상이 나타났다. 부동산 가격을 잡기 위한 강력한 규제가 오히려 금리를 정책 도구로 전락시키고 수신·여신·신용·지역금리 전반에서 균열을 초래하고 있다는 평가다. 이에 금융권 관계자는 "특정 금리의 인위적 조정은 최소화하고 위험기반금리(RBP)를 회복해야 한다"고 강조한다.