'과천·광명'은 과열, 노도강은 식었다…10·15 대책 이후 규제지역 내부 '양극화'

서울 접근성·똘똘한 한 채 수요가 풍선효과 재편…비규제 지역은 상승 동력 급락

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

10·15 대책 시행 이후 풍선효과가 예상과는 다른 방향으로 이동하고 있다. 비규제 지역인 구리·화성 등에서 매수세가 이동할 것이라는 초기 전망과 달리, 실제로는 규제 강도가 높은 과천·광명 등 수도권 핵심지에서 가격 상승세가 두드러지고 있다. 반면 서울 외곽 및 비규제 지역은 상승 동력이 급격히 떨어지며 시장의 양극화가 뚜렷해지고 있다.

9일 10·15 부동산 대책 발표 이후 서울 전역과 수도권 12개 지역이 규제 지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래량이 크게 감소했지만 아파트 가격 상승은 상이한 모습이다. 

한국부동산원이 발표한 12월 첫째 주(12월1일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 과천 아파트 매매가격은 전주 대비 0.45%, 광명은 0.43% 상승했다. 같은 기간 서울 전체 상승률(0.17%)의 두세 배에 달하는 수준이다. 두 지역 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있는 중에도 상승세가 지난 한 달 동안 꺾이지 않아 시장의 관심을 키우고 있다. 

강남3구는 최근 고점 부담 속에 상승세가 다소 둔화하는 모습을 보이고 있다. 12월 첫째 주 기준 송파구는 0.33%, 서초구는 0.21%, 강남구는 0.19% 상승했지만, 모두 전주 대비 상승 폭이 줄었다. 규제지역 중에서도 선호도가 가장 높은 강남권에서 상승 속도가 조정되는 사이, 과천·광명 등 '대체 핵심지'에 매수세가 유입되는 셈이다.

 

 

반면 노도강(노원·도봉·강북구)은 거래량 감소와 함께 가격 하락에서 벗어나지 못하고 있다. 아파트 가격 상승률은 도봉구 0.02%, 강북구 0.03%, 노원구 0.05% 등으로 서울 전체 상승률의 절반에도 미치지 못했다.  

기존 풍선효과 지역으로 여겨졌던 비규제 지역의 상승세는 빠르게 식고 있다. 구리는 0.18% 상승으로 전월(0.31%) 대비 동력이 크게 약해졌으며, 화성은 0.01% 상승에 그쳤다. 남양주 역시 0.07% 상승으로 미미한 수준이다. 

한 공인중개사 관계자는 "(비규제 지역의 경우) 일시적으로 매수 문의가 늘었던 것"이라며 "실거주 선호가 강한 현 상황에서는 외곽 비규제 지역으로 수요가 장기간 이동하기 어렵다"고 평가했다.

업계에서는 이러한 흐름을 '똘똘한 한 채' 수요의 활성화로 해석하고 있다. 규제가 강화됐지만 가격 상승이 유지되는 것이 확인되고, 대출 영향이 크지 않은 고가 아파트 단지로 신고가를 만들며 가격 상승세를 견인한다는 분석이다.  이에 강남3구만 아니라 서울 선호지역과 가까운 과천·광명 등 기대수익이 큰 지역이 규제 강도와 상관없이 매수세가 살아나는 중이다. 

실제로 서울 강남3구 등은 토지거래허가구역으로 확대 지정된 후 신고가 거래 비율이 오히려 높아진 것으로 나타났다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 지난 3월 24일 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 이후 신고가 거래 비중이 직전(2024년 4월~2025년 2월) 기간보다 9%포인트 늘어난 51.5%를 기록했다. 같은 기간 서울 21개 자치구의 신고가 거래 비율은 36.6%에서 33.3%로 오히려 3.3%포인트 떨어졌다. 

아주캐스트