지방·수도권 빌라 착공 동반 급감…"봄 이사철 전세난 우려"

지난해 서울·지방 빌라 착공 실적 급감

임대사업자 규제 강화한 결과....보증보험 한도 축소 '겹악재'

14일 남산 N서울타워에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

지난해 비(非)아파트의 착공 실적이 수도권, 지방을 막론하고 역대 최저 수준을 기록한 것으로 나타났다. 전세사기 여파로 이어진 빌라 기피 현상에 민간 임대 전세 보증한도 축소까지 겹치면서다. 봄 이사철이 다가오는 가운데 전국 전세난이 본격화할 것이란 우려도 나온다.

25일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 서울의 주택 착공 실적 2만2382가구 중 비아파트(연립·다가구·다세대 등)는 4627가구로 전체 주택 공급의 20.67%에 그쳤다. 

서울의 주택 착공 실적이 감소하는 와중에서 비아파트 감소세는 특히 가팔랐다. 서울 비아파트 착공 물량은 2021년 2만6915가구에 달했다. 그러나 2022년 1만8973가구로 줄어들다가 △2023년 6304가구 △2024년 4597가구까지 급감했다. 

특히 지방의 비아파트 착공 실적 위축이 두드러진다. 지난해 1~11월 지방에서 착공한 빌라 수는 6454가구로 지난 2021년 같은 기간 3만5071가구 대비 급감했다. △2022년 2만4319가구 △2023년 9056가구 △2024년 6736가구로 급격한 감소세가 진행 중이다. 

비아파트는 1∼2인 가구, 서민, 청년, 신혼부부의 주요 거주 공간 역할을 수행해왔다. 국토교통부의 '2024년 주거실태조사' 결과를 보면 임차로 거주하는 청년가구 중 비아파트 거주 비율은 82.8%로 높다. 지난해 주택 착공 실적이 3년 전(6만3867가구) 대비 65% 감소하면서 비아파트 공급 전망도 잿빛인 실정이다.

전세사기 여파로 인한 빌라 기피 현상에 임대사업자 규제가 강화되면서 비아파트의 공급 물량 위축이 가시화했다는 분석이다. 규제 강화로 신규 등록 임대사업자 수는 2018년 3만명에서 2024년 2000명 수준으로 93% 급감했다. 

최근 민간임대 대상 전세보증보험 한도 축소가 축소되면서 민간임대 시장은 더욱 찬바람이 불고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 임대사업자의 보증보험 가입 시 직접 의뢰한 기관의 감정평가액만 인정하도록 하는 제도인데, 감정평가액이 많게는 70% 수준까지 줄어든다는 게 업계 주장이다.

문제는 임대사업자의 보증보험 가입을 법적 의무로 하고 있는 상황에서, 담보인정비율(LTV) 60% 미달을 이유로 보험 갱신이 거절될 수 있다는 것이다. 이에 대한주택건설협회도 최근 'HUG 인정 감정평가 제도'를 감정평가사협회 의뢰로 변경해달라고 정부에 공식 건의한 바 있다. 

줄어든 공급은 전·월세 가격을 밀어 올리고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 수도권 빌라 월세 가격 지수는 101.51로 집계가 시작된 2015년 6월 이후 최고 수준이었다. 전월 대비 상승폭도 0.28포인트로 통계 작성 이래 가장 컸다. 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "비아파트 시장은 빌라전세 사기 여파로 매매든 전세든 거래가 안 된다"며 "대출 규제가 강화된 상황에서 집주인이 유동성 불황에 빠지면 기존 아파트보다는 신규 분양 아파트, 아파트보다는 비아파트 전세시장에 더 큰 충격을 준다"고 우려했다.