강남3구·용산 집값 주춤…비강남은 신고가

고가 아파트 하락 거래 속출...급매 위주 8~15% 가격조정

서울 집값 흐름 양극화...양도세 중과 유예 중단 여파

정부가 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료 방침을 연일 확인하는 가운데 8일 서울 잠실에 위치한 공인중개사 사무실 유리 벽에 부동산 관련 세금 안내문이 게시되어 있다. [사진=연합뉴스]

양도소득세 중과 유예 종료가 예고된 이후 서울 아파트 시장에서 ‘강남 약세·비강남 강세’ 흐름이 나타나고 있다. 강남3구와 용산구 등 고가 아파트 밀집 지역은 상승세가 둔화되고 일부 하락 거래가 나타나는 반면, 중저가 아파트가 많은 비강남권에서는 신고가 거래가 이어지며 온도차가 뚜렷해지는 모습이다.

9일 KB부동산에 따르면 2월 서울 아파트 5분위(상위 20%) 매매 평균가격은 34억7120만원으로 전달 대비 0.15% 상승하는 데 그쳤다.

이는 10·15 대책 발표 직후였던 지난해 10월과 비교하면 상승세가 크게 둔화된 수준이다. 지난해 10월 서울 아파트 5분위 평균 매매가격은 33억4409만원으로 전달(32억9324만원) 대비 1.54% 상승했다. 이후 2025년 11월 1.42%, 12월 1.38% 등 1%대 상승률을 이어오다가 양도세 중과 유예 종료가 예고된 올해 1월 상승률은 0.8%로 떨어졌다.

고가 아파트 단지에서는 실제 하락 거래도 나타나고 있다. 강남구 ‘래미안개포루체하임’ 전용 59㎡는 지난달 26일 27억원에 거래됐다. 지난해 12월 최고가인 31억5000만원보다 4억5000만원 낮은 가격이다. 송파구 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡ 역시 지난달 12일 최고가(31억4000만원)보다 7억5800만원 낮은 23억8200만원에 거래됐다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “재건축 단지나 강남권 고가 아파트일수록 가격 조정폭이 크게 나타나고 있다”며 “급매 거래 기준으로 보면 8~15% 수준의 가격 조정이 나타나는 경우도 있다”고 설명했다.

통계에서도 비슷한 흐름이 확인된다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 첫째 주(2일 기준) 서울 핵심 지역의 집값 하락 폭은 더 커졌다. 강남구 아파트값은 지난주 -0.06%로 100주 만에 하락 전환한 데 이어 이번 주 -0.07%로 낙폭을 키웠다. 송파구(-0.09%), 서초구(-0.01%), 용산구(-0.05%)도 동반 약세를 보였다.

신고가 거래도 눈에 띄게 줄었다. 부동산 플랫폼 아파트미에 따르면 지난 2월 강남3구와 용산구의 아파트 신고가 경신 건수는 199건에 그쳤다. 특히 송파구는 지난달 신고가 건수가 83건으로 급감했다. 대단지가 밀집한 송파구의 신고가 거래는 △2025년 10월 319건 △2025년 11월 411건 △2025년 12월 149건 △올해 1월 170건 등으로 감소세가 뚜렷하다.

반면 비강남권에서는 신고가 거래가 이어지고 있다. 대출 6억원 제한이 적용되는 15억원 이하 중저가 아파트 거래가 활발해진 영향으로 풀이된다.

강서구 아파트값은 3월 첫째 주 0.23% 상승하며 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 마곡엠밸리9단지 전용 59㎡는 지난달 10일 15억5000만원에 거래되며 해당 평형대에서 처음으로 15억원을 돌파했다.

지난달 신고가 거래가 가장 많이 발생한 곳은 영등포구(110건)였다. 여의도를 제외하고 문래·신길·당산동 일대에서 거래가 이어졌다. 신길우성1차 전용 64㎡는 지난달 14일 10억6500만원에 신고가를 기록했다.

현장 분위기도 비슷하다. 이 단지 인근 공인중개업소 관계자는 “대기 수요만 3팀 정도 있었는데 매물이 나오자 집도 보지 않고 바로 계약금을 거는 경우도 있었다”며 “중저가 아파트를 중심으로 매수세가 꾸준히 이어지고 있다”고 전했다.

남 연구원은 “동대문·노원·은평 등 중·하위 지역은 매도 호가가 직전 실거래가보다 높은 수준이거나 가격 조정이 거의 없는 편”이라며 “당분간 서울 시장에서도 가격대에 따른 흐름 차이가 이어질 가능성이 있다”고 말했다.