다주택자 압박에 올 들어 매물 2만건 쏟아졌다…거래는 30% 급감

일부 단지 실거래가 조정…청담르엘 13억원 낮춘 사례도

매물은 늘었지만 거래는 감소…서울 아파트 매매 30%↓

서울 한강변 아파트 모습 [사진=연합뉴스]

정부의 다주택자 세 부담 강화 움직임 속에 서울 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 두 달 사이 매물이 약 2만건 증가한 반면 거래는 30% 넘게 감소하며 시장이 관망 국면에 들어가는 모습이다. 매물이 쌓이면서 최근 이어졌던 집값 상승세도 점차 숨 고르기에 들어가는 분위기다.

11일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만6715건으로 집계됐다. 올해 1월 1일(5만7001건)과 비교하면 약 25.7% 증가한 수준이다. 두 달여 만에 매물이 약 2만건 가까이 늘어난 셈이다. 매물이 빠르게 늘면서 시장의 매수자 우위 가능성도 제기된다.

특히 부동산 핵심지로 꼽히는 강남권과 한강벨트 지역을 중심으로 매물 증가폭이 두드러졌다. 성동구는 같은 기간 1215건에서 2205건으로 81.48% 급증했다. 마포구는 1479건에서 2228건으로 50.64%, 용산구는 1266건에서 1792건으로 41.55% 증가했다. 강남구 매물도 7122건에서 1만16건으로 40.63% 늘었다. 그동안 가격 상승을 이끌었던 주요 지역에서 매물이 빠르게 늘고 있다는 점에서 시장 흐름 변화 신호로 해석하는 시각도 있다.

매물이 늘어나면서 일부 지역에서는 가격 조정 사례도 나타나고 있다. 서울 강남구 청담동 ‘청담르엘’ 전용면적 84㎡는 지난달 54억원에 거래됐다. 이는 해당 단지 최고가인 67억8000만원보다 13억8000만원 낮은 수준이다. 서울 서초구 반포동 ‘신반포16차’ 전용면적 52㎡ 역시 지난달 초 20억6619만원에 거래되며 한 달 전 신고가(29억9000만원)보다 약 9억원 낮은 가격을 기록했다. 시장에서는 급매 성격의 거래가 일부 등장하면서 가격 상승 속도가 둔화되는 조짐으로 보고 있다.

시장에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 가능성이 매물 증가의 주요 배경으로 작용하고 있다는 분석이 나온다. 정부가 다주택자 세제 정상화 가능성을 시사하면서 시장에서는 보유 부담이 커지기 전에 매물을 정리하려는 움직임이 나타나고 있다는 것이다. 이에 따라 고가 주택이 밀집한 강남3구와 한강벨트 지역을 중심으로 매물이 시장에 나오고 있다는 해석이다.

다만 매물이 늘어났다고 해서 거래가 활발한 상황은 아니다.

부동산R114에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 지난해 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 이전 3개월(2025년 8~10월) 월평균 7330건에서 대책 이후 3개월(2025년 11월~2026년 1월) 평균 5070건으로 30.83% 감소했다. 매도 물량은 늘었지만 매수자들이 가격 방향성을 지켜보며 거래 시점을 늦추는 관망세가 이어지고 있다는 분석이다.

이에 따라 당분간 시장이 숨 고르기에 들어갈 가능성이 높다는 전망이 나온다. 금리 부담과 대출 규제, 공급 확대 기대 등이 복합적으로 작용하면서 단기적으로 가격 상승세가 제한될 수 있다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남3구를 중심으로 가격 조정 흐름이 이어지면서 급매물 위주의 거래가 간헐적으로 이뤄지고 있다”며 “다만 강남권 내에서도 가격대에 따라 거래 분위기에 차이가 나타나고 있다”고 말했다.

이어 “30억원 이하 단지에서는 매수 문의가 꾸준히 이어지며 상대적으로 거래가 이뤄지고 있지만 고가 주택일수록 거래 속도가 느린 모습”이라고 설명했다.