전세보증 강화 이후 '월세화' 가속…저가 주택 직격탄

연립·다세대 17.8%p 급증… 오피스텔·다가구도 14%p 늘어

중·저소득 임차가구 주거비 부담 구조적 확대 가능성 커져

[사진=챗GPT]

 
서울 주택 임대차 시장에서 월세 계약 비중이 절반을 넘어선 가운데 전세보증금 반환보증 가입요건 강화 이후 전세의 월세 전환이 빨라졌다는 분석이 나왔다. 특히 연립·다세대 등 비아파트와 저가 임대주택에서 월세 전환이 집중되며 취약계층의 주거비 부담이 커지고 있다는 지적이다.

11일 HUG 주택도시금융연구원에 따르면 한양사이버대 연구진이 국토교통부 임대차 실거래 자료 309만9299건을 분석한 결과 서울 임대차 시장의 월세 계약 비중은 제도 변경 이전 47%에서 55.75%로 8.76%포인트 상승했다.

2023년 전세보증금 반환보증 가입요건 강화 이후 서울 임대차 시장의 계약 구조가 빠르게 월세 중심으로 재편됐다는 분석이다.

전세보증금 반환보증은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하는 제도다. 전세사기와 보증금 미반환 사고가 급증하자 정부는 2023년 공시가격 적용비율을 150%에서 140%로 낮추고 담보인정비율을 90%로 제한하는 등 가입 요건을 강화했다. 이 조치로 실질적인 보증 한도는 공시가격의 약 126% 수준으로 축소됐다.

문제는 이 과정에서 전세 계약이 줄고 보증금을 낮춘 뒤 월세를 추가하는 방식의 계약 구조가 빠르게 확산됐다는 점이다. 보증 가입이 어려운 주택에서는 임차인이 보증금 회수 위험을 줄이기 위해 보증금을 낮추고 월세를 선택하는 경향이 강해졌다는 설명이다.

월세 전환은 아파트보다 비아파트에서 더욱 두드러졌다.

연구 결과 아파트 월세 비중은 40.61%에서 42.1%로 1.49%포인트 증가하는 데 그쳤지만 연립·다세대는 35.22%에서 52.99%로 17.77%포인트 급증했다. 오피스텔도 53.24%에서 67.87%로 14.62%포인트 상승했고 단독·다가구 역시 63.18%에서 76.20%로 13.01%포인트 증가했다.

이 같은 차이는 제도 적용 구조와 관련이 있는 것으로 분석된다. 아파트는 등록임대사업자 제도 변화로 전세보증금 반환보증 의무가입 대상에서 사실상 제외되면서 제도 변화의 영향이 상대적으로 제한적이었다. 반면 연립·다세대 등 비아파트는 전세가율이 높고 보증금 미반환 위험이 커 보증 가입 제한의 영향을 직접적으로 받았다.

특히 월세화 현상은 저가 임대주택에서 더욱 빠르게 진행됐다.

최우선변제금 상한을 기준으로 임대료 수준을 구분해 분석한 결과 저가 주택 구간의 월세 비율은 38.41%에서 59.15%로 20.74%포인트 상승해 가장 큰 증가폭을 보였다. 중저가 구간 역시 각각 11.86%포인트와 5.90%포인트 상승했다. 반면 고가 임대주택 구간은 3.89%포인트 증가에 그쳐 변화 폭이 상대적으로 제한적이었다.

연구진은 “보증금 반환 위험이 높은 비아파트와 저가 임대주택에서 월세 전환이 집중되는 구조가 나타났다”며 “결과적으로 중·저소득 임차 가구의 주거비 부담을 구조적으로 확대시킬 가능성이 있다”고 분석했다.

전문가들은 전세보증 제도가 임차인 보호라는 취지를 갖고 있지만 제도 설계에 따라 임대차 시장 구조를 변화시키는 부작용도 나타날 수 있다고 지적했다. 특히 보증 가입이 어려운 주택일수록 월세 전환이 빠르게 진행되면서 서민층의 주거비 부담이 확대될 가능성이 크다는 설명이다.