서울 아파트값 상승폭 줄었지만…외곽·대단지로 매수세 확산

5월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향. [자료=한국부동산원, ChatGPT]

서울 아파트 값 상승 폭이 한 주 만에 소폭 줄었지만 상승세는 강남권을 넘어 강북·서남권 외곽 대단지로 번지는 모습이다. 재건축 추진 단지와 한강벨트를 중심으로 한 고가 단지가 먼저 시장을 끌어올린 데 이어 최근에는 대출 가능한 중저가 단지와 역세권·대단지로 실수요가 이동하면서 서울 전역의 가격 하방을 떠받치고 있다.

28일 한국부동산원이 발표한 5월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난 25일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.25% 올랐다. 전주 상승률 0.31%보다는 둔화됐지만 전국 평균 0.06%, 수도권 0.13%를 크게 웃돌았다. 부동산원은 재건축 추진 단지와 대단지 중심으로 국지적 상승거래가 발생했지만 일부 지역에서는 매도자·매수자 관망세로 거래가 다소 주춤했다고 설명했다.

눈에 띄는 점은 상승세가 강남권에만 머물지 않는다는 점이다. 강북 14개 구 상승률은 0.28%로 강남 11개 구 0.22%보다 높았다. 강북구는 미아·번동 주요 단지 위주로 0.42% 올랐고, 중구는 신당·황학동 중심으로 0.41% 상승했다. 광진구와 성북구도 각각 0.37%, 도봉구도 0.34% 올랐다.

강남권에서도 전통적인 고가 지역만 오른 것은 아니다. 강서구와 구로구가 각각 0.32% 상승했고 송파구 0.28%, 영등포구와 관악구가 각각 0.27% 올랐다. 잠실·방이동뿐 아니라 가양·화곡동, 개봉·고척동, 봉천·신림동 등 상대적으로 진입 문턱이 낮은 지역으로 매수세가 확산되는 흐름이다.

전세시장도 매매가격을 자극하는 변수로 작용하고 있다. 같은 기간 서울 아파트 전세가격은 0.26% 상승했다. 전주 0.29%보다는 상승 폭이 줄었지만 여전히 높은 수준이다. 임차 문의가 꾸준히 증가하는 가운데 대단지와 역세권 등 선호 단지 중심으로 대기수요가 누적되고 관리 상태가 양호한 매물에서 상승 계약이 체결되는 흐름이다.

전세 상승은 강북·외곽 지역의 매매 전환 수요를 자극할 수 있다. 성북구 전세가격은 길음·돈암동 대단지 위주로 0.44% 올랐고 성동구(0.42%), 도봉구(0.41%), 광진구(0.40%) 등도 높은 상승률을 보였다. 전셋값 부담이 커질수록 실수요자가 매수 가능한 가격대의 외곽 구축이나 대단지로 이동할 가능성이 커지는 구조다.

경기 지역에서도 비슷한 흐름이 감지된다. 매매가격은 0.09% 상승해 전주보다 상승 폭이 줄었지만 화성 동탄구는 0.49%, 성남 중원구는 0.41%, 광명시는 0.30% 올랐다. 서울 접근성이 있거나 대단지·소형 면적 수요가 살아 있는 지역에는 매수세가 남아 있는 반면 이천시와 평택시는 각각 0.22%, 0.14% 하락했다.

업계에서는 서울 아파트 시장이 과열 국면으로 일방적으로 치닫는다기보다, 대출 규제와 전세 상승이 맞물리며 매수세가 가격대별로 재배치되는 과정으로 보고 있다. 고가 단지는 가격 부담과 규제 영향으로 거래가 선별적으로 이뤄지는 반면 10억~15억원 안팎 중저가 단지와 역세권 대단지는 실수요가 떠받치는 구조라는 분석이다.

부동산업계 관계자는 “서울 집값 상승 폭이 줄었다고 해서 매수세가 꺾였다고 보기는 어렵다”며 “강남권 고가 단지는 숨고르기에 들어간 반면 전세 부담을 느낀 실수요가 강북·서남권 대단지와 역세권 구축으로 이동하면서 시장의 무게중심이 조금씩 바뀌고 있다”고 말했다. 이어 “전셋값 상승이 이어지는 한 매매가격 하방도 쉽게 열리기 어렵다”고 덧붙였다.