[박용준의 어부바] 이재명 부동산정책 요약본…이것만 보면 된다

이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 발언하고 있다. 2026.6.8 [사진=연합뉴스]

부동산시장은 읽기 어렵습니다. 내 집 마련 역시 어렵습니다. 정부가 내놓는 정책들도 어렵기는 매한가지입니다. ’어’려운 ’부’동산 ’바’로보기는 거기서 출발합니다.

이재명 대통령의 취임 1주년 기자회견에는 부동산 관련 발언이 적지 않았다. 대통령의 기자회견은 준비된 모두발언뿐 아니라 즉석에서 오간 질의응답도 허투루 들을 수 없다. 답변의 우선순위와 표현의 강약 속에 국정 운영의 실제 감각이 드러나기 때문이다.

이번 기자회견에서도 전세난, 다주택자, 세금, 금융, 공급까지 주요 현안이 언급됐다. 발언은 여러 갈래였지만 하나로 묶으면 방향은 비교적 선명하다.

이재명 정부의 부동산정책은 집을 못 사게 하겠다는 정책이 아니다. 집으로 돈 버는 기대수익률을 낮추겠다는 정책에 가깝다. 대통령 자신의 표현으로는 “근본적으로는 기대 수익률을 낮추는 것”이다. 여러 채를 보유할 자유는 인정하되 그에 맞는 비용은 내게 하고, 투기 목적 보유에 대한 세제 혜택은 줄이며, 공급은 신축·정비사업·공공임대까지 묶어 속도를 내겠다는 구상이다.

대통령 발언을 따라가 보면 앞으로 나올 세제 개편과 금융 규제, 공급 정책의 방향도 자연스럽게 읽힌다.

 

“정상화 과정이다”…전세난을 보는 정부의 눈

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가장 논쟁적인 대목은 전세시장에 대한 인식이었다. 이 대통령은 최근 전세 물량 부족과 전셋값 상승에 대해 다주택자 매물이 시장에 나오고, 이를 무주택자가 매입하면서 전세 물량이 줄어든 측면이 있다는 취지로 설명했다. 그러면서 이를 “정상화 과정”이라고 평가했고, 전세가격이 대폭등하는 상황은 아니라고 진단했다.

이 발언은 단순한 시장 진단을 넘어선다. 정부가 전세 물량 감소를 정책 실패라기보다 주택 보유 구조가 바뀌는 과정으로 보고 있다는 뜻이기 때문이다. 다주택자가 임대하던 집이 무주택자의 자가로 전환되면 전세 매물은 줄어든다. 그러나 정부 입장에서는 그만큼 무주택자의 내 집 마련이 늘어난 것으로 해석할 수 있다. 대통령이 전세를 “대한민국에만 있는 일종의 사금융”이라고 표현한 것도 같은 맥락이다.

문제는 체감이다. 전세를 구해야 하는 임차인 입장에서 전세 물량 감소는 정상화가 아니라 부담이다. 서울 아파트 입주 물량 감소 우려가 이어지고, 최근에는 아파트 전세난이 연립·다세대 등 비아파트 시장으로 번지는 조짐도 나타난다. 결국 하반기 전세시장은 단순한 가격 문제가 아니다. 정부가 말한 정상화 과정이 실제로 작동하는지, 아니면 임차인의 주거비 부담 증가로 이어지는지가 첫 번째 시험대가 될 가능성이 크다.
 

“오래 투기했다고 왜 깎아주나”…장특공제 손질 신호

세제와 관련해서는 더욱 분명한 메시지가 나왔다. 이 대통령은 투자 목적 주택 보유에 대해 “투자 소득은 뭘 왜 그렇게 많이 깎아줘야 하나”, “오래 투기했다고 뭘 깎아주나”는 취지로 말했다. “열심히 일해서 내는 세금은 절반 가까이 내는데”라는 비교도 덧붙였다.

이 한 문장에 향후 세제 개편의 방향이 담겨 있다. 그동안 정부 안팎에서는 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소, 투자 목적 보유 주택에 대한 세 부담 강화 등이 꾸준히 거론돼 왔다. 이번 발언은 그러한 논의가 단순한 아이디어 차원이 아니라 정부 철학과 맞닿아 있다는 점을 보여준다.

핵심은 장기 보유 자체가 아니라 실거주 여부다. 오래 살기 위해 보유한 집과 가격 상승을 기대하며 보유한 집을 같은 방식으로 볼 수 없다는 것이다. 부동산 불로소득을 줄이고 주택 보유의 기대수익률을 낮춰 자금이 생산적인 영역으로 흐르게 하겠다는 문제의식도 읽힌다. 오는 7월 세제개편안이 중요한 이유도 여기에 있다. 장기보유특별공제가 손질되는지, 실거주 요건이 강화되는지, 비거주 1주택자가 어느 범위까지 규제 대상에 포함되는지가 핵심 관전 포인트다.
 

[이미지=ChatGPT]

 

“상응하는 부담은 하게 하자”…다주택자 보유비용 가중

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다주택자에 대한 시각도 분명했다. 이 대통령은 “여러 채를 가지고 있는 건 상관없다. 못 가지게 하지는 않는다”면서도 “그에 상응하는 부담은 하게 하자”고 말했다.

다주택 보유 자체를 금지하거나 죄악시하겠다는 접근은 아니다. 대신 보유에 따른 비용을 높여 시장 선택에 맡기겠다는 것이다. 여러 채를 갖고 싶다면 가질 수 있지만, 그에 따른 세금과 금융 부담 역시 감수해야 한다는 논리다.

대통령은 보유세도 직접 거론했다. 우리나라 보유세가 대체로 낮고, 많이 사 모아도 부담이 크지 않다는 인식이다. 금융에 대해서도 “남의 돈으로 부동산 투기하는 것은 막자”는 취지로 말했다. 세금과 대출을 함께 보겠다는 뜻이다. 실제 정책 흐름도 이미 그 방향으로 움직이고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예는 종료됐고, 금융당국은 비거주 1주택자 규제 방안도 검토 중이다. 다주택자와 비거주 1주택자는 앞으로 세제와 금융 양쪽에서 압박을 받을 가능성이 크다.

다만 효과는 아직 단정하기 어렵다. 정부는 보유 부담이 커지면 매물이 늘고 실수요자에게 주택이 돌아갈 것으로 기대한다. 반면 시장에서는 세금 부담이 거래 활성화보다 버티기나 증여, 임대료 전가로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 따라서 중요한 것은 규제 강도 자체가 아니다. 실제 시장에서 어떤 반응이 나타나는지다.
 

“공급을 늘리는 정책은 지금 정리하고 있다”…시장 기대와 정부 해법의 간극

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공급과 관련해서는 아직 예고편에 가깝다. 이 대통령은 “공급을 늘리는 정책은 지금 정리하고 있다”며 “조만간 정리해서 발표하게 될 것”이라고 말했다. 규제와 세금 방향은 비교적 분명해졌지만 공급 대책은 아직 공개되지 않았다. 이번 발언은 정부가 공급 분야에서 별도의 메시지를 준비하고 있다는 신호에 가깝다.

정부는 지난해 9·7 공급대책을 통해 2030년까지 수도권에 연평균 27만 가구, 총 135만 가구 착공 목표를 제시했다. 이후 수도권 추가 공급, 매입임대 확대, 도시형생활주택 등 비아파트 활성화 방안도 내놨다. 다만, 시장이 기다리는 것은 숫자가 아니다. 어느 지역에, 어떤 방식으로, 얼마나 빨리 공급이 가능한가다.

특히 정부가 말하는 공급은 시장이 기대하는 공급과 다를 수 있다. 시장은 서울 도심 신축 아파트를 떠올리지만 정부는 재건축·재개발, 공공임대, 매입임대, 비아파트, 기존 주택 매물 유도까지 모두 공급 수단으로 본다. 대통령이 그린벨트를 풀어 신도시를 짓는 방식에 대해 지방 소멸 우려를 함께 언급한 것도 주목할 대목이다.

조만간 발표될 공급 대책의 성패 역시 여기에 달려 있다. 시장이 원하는 공급과 정부가 생각하는 공급의 간극을 얼마나 좁히느냐가 관건이다.

취임 1주년 기자회견의 부동산 발언은 결국 네 문장으로 정리된다.

“전세 감소 정상화 과정”, “오래 투기했다고 뭘 깎아주나”, “다주택자엔 상응하는 부담”, “공급을 늘리는 정책 정리 중”.

앞으로 나올 세제개편안과 금융 규제, 공급 대책 대부분은 이 네 문장의 각주가 될 가능성이 크다. 대통령의 답변은 흘려들을 말이 아니다. 부동산정책의 다음 순서가 이미 그 안에 적혀 있었다.