[미착공 추적] 철거했는데 2년째 빈 땅…사업기간 늘수록 분담금 부담 '눈덩이'

방배14·13부터 노량진4까지…병목 원인도 사업장마다 제각각
이주·철거 끝나도 공사비 협의·설계변경…사업 일정 줄줄이 밀려

주민 이주와 철거를 마치고도 공사비 협의와 설계, 사업계획 변경으로 착공까지 수년을 기다리는 서울 정비사업장이 잇따르고 있다. 착공이 늦어지는 동안 금융비용과 사업관리비가 계속 쌓이는 데다 공사비까지 오르면 향후 조합원 추가분담금 부담으로 이어질 수 있다는 지적이다.

철거 끝났는데도 제자리…공사비·설계변경에 착공 지연

27일 정비업계에 따르면 대표적인 장기 미착공 사업장인 서초구 방배14구역은 2017년 12월 관리처분인가를 받은 뒤 이주를 거쳐 2024년 1월 건축물 해체 철거신고를 했다. 같은 해 건축물 해체를 완료했지만 이후에도 사업계획 변경 등 후속 절차가 이어지면서 철거 완료 후 약 2년 4개월째 본공사에 들어가지 못하고 있다.

방배14구역은 올해 7월 일반분양가 산정과 정비기반시설 관련 업체 선정에 나섰고 이달에는 사업시행계획 변경인가를 받았다. 현재 관리처분계획 타당성 검증 등 후속 절차가 진행 중이다.

인근 방배13구역도 여러 변수가 겹치면서 착공이 장기간 늦어진 상태다. 2018년 관리처분인가 이후 조합설립 무효소송과 종교시설 보상, 오염토 정화 등을 거쳤다. 2021년 이주를 시작한 이후에도 시공사와 공사비 협의가 이어지면서 현재까지 착공이 지연되고 있다.

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방배동 소재 한 공인중개사 대표는 "구릉지에 암반과 경사가 있어 평지 사업장보다 토목공사비가 많이 들어가는 것으로 안다"며 "조합과 시공사 간 공사비 협의가 길어지면서 착공이 늦어지는 것으로 보인다"고 말했다.

사업 여건이 달라져 기존 계획을 다시 손보는 사례도 있다. 동작구 노량진4구역은 이주와 철거를 마치고 당초 올해 하반기 착공을 추진했다. 다만 대규모 설계변경에 나서면서 사업시행계획에 이어 관리처분계획 변경 절차를 밟고 있다. 여기에 '1+1 분양' 가격을 둘러싼 문제까지 불거지면서 사업 일정에 추가 변수가 남아 있다.

송파구 가락프라자는 2025년 관리처분인가 이후 기존 672가구 주민 이주를 마쳤지만 올해 3월 통합심의를 통과했고 본공사 목표 시점은 2027년 하반기다. 사업이 일정대로 진행되더라도 상당 기간 공백은 불가피하다.

정비업계 관계자는 "정비사업은 이주와 철거까지 끝났다고 바로 착공할 수 있는 게 아니다"며 "설계가 크게 바뀌거나 공사비 협상이 길어지면 각종 변경 절차를 다시 밟아야 하고 그 사이 금융비용은 계속 쌓인다"고 말했다.

길어진 사업기간이 비용으로…사업비 증가에 재지연 우려

사업장마다 착공이 늦어지는 원인은 다르지만 지연에 따른 비용은 결국 조합 사업비에 누적된다. 본공사가 시작되지 않은 기간에도 사업비 조달에 따른 금융비용과 조합 운영비, 각종 용역비는 계속 발생한다. 이주를 마친 조합원 역시 새 아파트에 입주할 때까지 이주비 대출 이자와 임시거처 비용을 부담해야 한다.

착공 전 공백이 길어질수록 사업 초기 세웠던 수익·비용 구조에도 변화가 생길 가능성이 크다. 특히 착공을 기다리는 사이 공사비가 오르거나 설계·분양 조건이 바뀌면 사업비를 다시 조정해야 하는 상황이 발생할 수 있다.

조합원으로서는 사업 지연에 따른 부담이 이중으로 발생하는 것이다. 이주 이후 실제 착공과 준공이 늦어지는 만큼 임시 거처에서 지내야 하는 기간이 길어지는 동시에 사업비 증가에 따른 추가분담금 부담까지 커질 수 있다.

여기에 늘어난 사업비를 둘러싼 조합과 시공사 간 협의가 길어지면 착공 일정이 다시 밀릴 가능성도 있다. 공사비 재협상이나 설계 변경이 필요해지면 이에 따른 의사결정과 후속 절차가 추가되기 때문이다. 착공 지연으로 사업 여건이 달라지고, 달라진 사업 여건을 조정하는 과정에서 다시 착공이 늦어지는 구조다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "착공 시점에 공사비가 올라 조합과 시공사 간 분쟁이 발생하면 다시 사업기간이 길어지고 그만큼 사업비 부담도 커질 수 있다"며 "정비사업은 조합이 주체가 돼 추진하는 사업이지만 행정절차에 들어온 이후에는 행정기관이 이를 신속하게 처리해 불필요한 지연을 줄일 필요가 있다"고 설명했다.