2010년 부동산시장 '好三惡三' 따라 움직인다

호재와 악재 발생에 따라 등락 반복하며 소폭 상승에 그칠 듯

<주택기업과 주택보유자 측면>

#. 경기도 고양시에 사는 김수하(45세). 금융위기 이후 살림이 쪼들리면서 내집마련의 꿈을 일시 접었던 그는 요즘 고민에 빠졌다. 향후 부동산값이 상승세를 탈 것이라는 새해 전망이 쏟아져 나오기 때문이다. 김씨는 그러나 접어뒀던 내집마련의 꿈을 다시 펼치기로 했다. 지난 15년 동안 남의 집 살림, 전세에서 벗어나 이제는 내집을 마련해야겠다는 생각에서다. 그는 언론에서 보도한 내용을 토대로 올해 부동산시장의 호재와 악재를 나름대로 정리해봤다.

언론은 부동산값, 특히 부동산가격 상승세의 근거로 △사상 최대규모의 토지보상금 △시중 유동성 과잉 △6월 지방선거 등을 주로 제시했다. 반면 보합세나 약보합의 근거로는 △주택대출규제 강화 △양도세 감면 폐지 △보금자리주택의 대량 공급 등을 제시했다.

상승세의 근거는 주택건설업계로서는 호재로 작용하나 실수요자인 김씨에게는 조기에 내집을 마련해야 한다는 조바심을 내게 하는 요인이다. 상대적으로 부동산가격 약ㆍ보합세 전망은 부동산시장을 좀 더 느긋하게 관망토록 하는, 수요자로 보면 보다 긍정적 요인이다.

경인년 호랑이의 해가 밝았다. 부동산 버블로 인해 촉발된 세계 금융위기가 진정 국면으로 접어들면서 올해 부동산시장이 기지개를 켤 것이라는 전망이 우세하다.

그러나 올해가 내집마련의 적기라는 전망에도 불구, 수도권 신규 분양 등 부동산 시장의 불확실성은 여전하다. 김씨와 같은 실수요자의 입장에서 적기에 내집마련을 위한 호재와 악재를 간추려 본다.

◇ 부동산시장 회복의 호재는 조기 내집마련의 신호
올해 전국에 풀릴 것으로 예상되는 토지보상금은 약 40조원 규모다. 하남 미사, 강남 세곡 등 보금자리주택지구와 평택 고덕지구, 파주 운정지구, 검단지구 등에서 집행될 보상비와 4대강살리기 사업 등을 포함한 금액이다.

이중 약 30%인 12조원만 부동산시장으로 재유입ㆍ재투자된다 하더라도 주변 부동산 가격이 들썩일 가능성이 높다. 정부는 토지보상금이 부동산시장의 불안을 야기하는 것을 막기 위해 대토ㆍ채권보상 비율을 높일 계획이지만 얼마나 실효성이 있을지는 미지수다.

급증하는 시중의 단기 부동자금도 부동산가격 상승 요인이다. 최근 한국은행에 따르면 지난해 9월 말 현재 시중의 단기 부동자금은 약 645조5000억원이다. 이는 전년 동기의 557조9000억원 대비 90조원이 늘어난 것이다.

단기 부동자금들은 경기의 회복이 가시화되고 실물경기와 투자심리가 살아나면 부동산 및 증시로 빠르게 이동한다. 이때 부동산 가격도 빠르게 오를 것으로 전망된다.

여기에 정부가 오는 6월로 예정된 지방선거에서 각종 개발계획이 쏟아져 나온다면 부동산시장에 직ㆍ간접적 호재로 작용할 것이란 분석이다.

한 업계 관계자는 "6월 지방선거에서 계속되는 부동산시장 침체, 전세가격 급등에 대한 선심성 정책이 나올 가능성이 있다"며 "이런 정책들은 부동산시장에 호재 될 것"이라고 말했다.

◇ 악재는 실수요자로서는 호기
지난해 광교ㆍ송도ㆍ청라 등 수도권 주요 택지지구에서의 분양 성적이 좋았던 이유로 크게 2가지가 꼽힌다.

우선 아파트 가격이 분양가보다 올랐을 때 내는 양도세를 5년간 감면 해주는 혜택이다. 때문에 향후 가격이 오를 가능성이 많은 것으로 판단되는 물량의 청약에는 수천명의 사람들이 몰리며 수백대 1의 경쟁률을 기록했다. 

연말에는 양도세 감면 혜택을 마케팅 수단으로 이용하려는 건설사들의 '밀어내기식' 분양이 봇물을 이루기도 했다. 그러나 올해 2월 11일 이후에는 이런 혜택을 받을 수 없다. 민간 분양 시장의 고전이 예상된다.

더불어 올해 정부가 수도권에만 14만가구의 보금자리주택을 공급하면 민간 주택시장이 큰 타격을 입을 수 있다.

출구전략, 원자재발 물가인상 압력 등과 맞물려 계속 오를 것으로 예상되는 금리도 악재다. 주택담보대출자의 자금부담을 가중시켜 시장에 악영향을 줄 것으로 보인다.

이미영 스피드뱅크 팀장은 "경기가 회복국면으로 접어들면서 올해 부동산시장이 상승기류를 탈 것이냐 아니면 여전히 침체돼 있을 것이냐에 실수요자의 관심이 모아지고 있다"며 "재테크수단이 아닌 실수요자는 가입 청약통장별, 그리고 주택구매력에 맞춰 내집을 마련하는 청약전략을 마련해야 할 것"이라고 밝혔다.
아주경제= 유희석 기자 [e-mail]
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