맑은 날 보다 흐린날이 더 많을 듯
- 체감 실물경기 회복 속도와 구매력이 변수
- 회복된다고 해도 지역 쏘림현상 심화될 듯
서울 강남을 중심으로 지난해 회복세를 보이던 주택매매시장이 다시 주춤거리고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제 확대 이후 재건축 아파트나 '버블세븐' 등 선도지역에서의 주택거래가 위축되고 있는 가운데 가격도 하향 안정세을 보이고 있다. 다만 강남권 재건축만 개별 단지의 호재성 재료를 바탕으로 상승세가 이어지고 있을 뿐이다.
이처럼 2010년 주택매매시장은 다소 힘든 모습으로 출발한 가운데 전반적으로 맑은 날 보다 흐린 날이 많을 것이라는 전망이다.
무엇보다 오랫동안 유지돼왔던 저금리 기조가 풀리면서 금리상승 압력이 거센데다 DTI 등 대출 규제가 여전하다는 점은 주택 거래 활성화에 큰 걸림돌이 될 것으로 보인다. 여기에 신규 분양 아파트가 대량 공급되면서 이에 따른 일시적인 공금과잉도 문제다. 수도권에서도 미분양 아파트가 다시 늘어나면서 매수심리를 위축시키고 있고 보금자리주택 공급에 따른 관망세도 짙어지고 있다.
반면 실물경기 회복에 대한 기대감과 규제완화에 따른 재개발·재건축 활성화, 6.2지방선거 등 호재도 있다. 또 40조원에 이르는 토지보상금과 시중의 풍부한 부동자금 등 유동성도 언제든지 주택시장으로 유입될 가능성이 있다. 하지만 긍정적인 요인 보다는 부정적인 요인에 무게중심이 실린다는 것이 전문가들의 분석이다.
따라서 무엇보다 실물경기 회복 속도 여부가 중요한 변수가 될 것으로 보인다. 경제 전반의 회복없이 부동산 시장만 회복되기를 기대하기 어렵기 때문이다. 국내 주요 연구기관들이 내놓은 올해 경제성장률 전망치는 대략 4%선. 실물경기가 어느 정도 살아나야 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 분석이다.
금리인상은 부담으로 작용할 전망이다. 가계나 경제에 미치는 영향 때문에 큰 폭의 금리인상은 어려울 것으로 보인다. 관건은 실세금리다. 기준금리는 지금도 2%로 초저금리이지만 제1금융권만 하더라도 실제 대출금리는 6%대를 웃돈다. 기준금리가 오르면 실세금리도 따라서 오르기 때문에 기준금리 인상은 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "금리인상과 경기회복이 올해 중요한 변수가 될 것"이라며 "4% 경제성장률 자체 보다도 그 내용이 중요하다"고 강조했다.
이 소장은 "4% 성장률이 수출주도형이 아니라 체감할 수 있을 정도의 실물분야에서 나타난다면 주택시장에도 긍정적인 요인으로 전망할 수 있지만 아직까지 장미빛 전망을 내놓기에는 다소 무리가 있다"고 말했다.
주택 수요시장은 비교적 긍정적인 편이다. 김규정 부동산114부장은 "주택구매 예정자를 대상으로 한 설문조사 결과 절반이상이 주택각격의 완망한 상승세를 예측하고 거래의사를 밝히는 등 부동산 경기 회복과 실물자산 투자에 대한 기대감은 여전히 높은 것으로 나타났다"고 진단했다.
주택산업연구원도 '2010년 주택시장전망'을 통해 경기가 점진적으로 회복될 것으로 예상되나 이자율 상승이 예상되고 DTI 등의 금융규제 강화로 주택시장 회복은 제한적일 것이라고 전망했다.
주산연 전망에 따르면 2010년 주택거래 경기실사지수(BSI)는 115.9로 지난해 보다는 다소 늘어날 것으로 전망됐다. 특히 지역적으로는 수도권 보다 지방에서 거래량 상승을 예측하는 정도가 더 높게 나타나고 있다. 조사시점(지난해 하반기)에서 부산 등 지역 주택값이 일부 상승하면서 이 같은 분위기가 반영된 것으로 올해 시장 전체를 전망하기에는 다소 무리가 있어 보인다는 것이 주산연의 설명이다.
결국 2010년 주택시장은 실물경기가 회복속도와 비례해서 구매력이 살아나느냐가 거래시장 활성화의 핵심이 될 전망이다. 다만 주택매매시장이 다시 살아난다해도 실수요나 투자수요 대부분이 발전가능성이나 재료에 기반해서 지방 보다는 서울, 서울에서도 지역별 쏠림 현상이 심화될 것으로 보인다.
| 2010년 주택거래 실적 및 전망 | ||
| 연간 | 상반기 | |
| 전체 | 115.9 | 114.3 |
| 수도권 | 114.6 | 114.6 |
| 지방 | 120 | 113.3 |
| *BSI는 (증가비율-감소비율+100)으로 산출하고, 100보다 크면 늘어날 것으로 응답한 비율이 많은 것을 뜻 함. *연간은 2009년 대비 2010년, 상반기는 2009년 하반기 대비 2010년 상반기. *자료:주택산업연구원 |
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