"전셋값 2년 이상 더 오른다"

주산연, "전세가율 상승은 '깡통전세' 양산 부른다"

아주경제 이준혁 기자=전셋값 상승세가 앞으로 최소 2년 이상 더 지속될 것이란 연구 결과가 나왔다. 이에 따라 전세가율(전세값 대비 매매가 비율)이 계속 상승해 집을 팔아도 전세보증금을 다 내줄 수 없는 '깡통 전세'도 급증할 것으로 조사됐다.

주택산업연구원은 6일 발표한 '전·월세시장의 전망과 리스크' 보고서를 통해 2009년 이후 나타나고 있는 전셋값 상승세가 과거 추세를 고려할 때 2~4년 지속될 것이라고 내다봤다.

이에 따르면 서울지역 전세가율은 앞으로 2~4년간 65~77%까지 오를 전망이다. 한국감정원이 발표한 지난달 기준 서울 평균치 전세가율 55.91%에 비해 최대 21%포인트 더 오를 수 있다는 것이다.

이러한 전세가 상승은 임대인의 담보능력을 떨어뜨려 임차인의 보증금 반환을 어렵게 할 수 있다는 게 연구원의 분석이다.

일반적으로 전세가격 상승은 매매로의 수요 분산을 유인한다. 그러나 집값 하락 심리 유지로 임차시장 잔류, 민간 가계위주의 공급체계 및 수익형 임대 선호 등으로 추세가 이어지고 있고 전세와 매매가격의 탈동조화, 타지 주택 소유가구의 임대주택 거주 등으로 빠른 전세가율 상승이 나타난다고 주산연은 판단했다.

전셋값 상승도 문제지만 더 큰 문제는 임차인이 깡통 전세자로 내몰릴 우려가 커진다는 점이다.

노희순 주산연 책임연구원은 "전셋값 상승은 하우스푸어의 위험을 렌트푸어에게 전가하는 요인이 되고 있다"면서 "임대인의 담보능력 하락으로 보증금 미반환 위험에 노출된 렌트푸어는 수도권에만 약 19만가구가 존재한다"고 추정했다.

국내 전월세 시장에서 임차인의 최대 위험은 자산의 35%에 해당하는 보증금의 미반환 위험이라는 지적도 나왔다. 특히 전세가율 상승에 따른 보증금 미반환 위험은 보증금규모가 상대적으로 큰 전세가 월세보다 3~4%가량 높다고 분석됐다.

주택담보대출 가구는 전국적으로 515만가구, 수도권 330만가구며 이중 수도권에서 전세 임대로 사는 가구의 수는 약 54만 가구가 될 것으로 추정됐다. 또한 보증금포함 주택담보대출비율(LTV)이 70%를 넘는 가구는 19만 가구로 추정됐다.

노 책임연구원은 "이 주택들에 후순위로 임차했는데 임대인의 부실로 경매로 넘어간다면 전세보증금의 20%내외의 손실이 발생할 수 있다"고 지적했다.

주산연은 임대와 임차시장의 안정을 위해서는 정부가 단기적으로 보증금 중심의 지원에서 월세지원으로 확대하고 매매전환 유인책을 지속해 수요를 분산시킬 필요가 있다고 강조했다.

장기적으로는 공공임대주택 재고 확대로 시장조절 기능을 확보하고, 공급변동성이 큰 민간 가계 임대 공급의 안정적 체제확립이 필요하다고 주장했다.

특히 민간 가계 임대 공급 의존도가 80%로 높기 때문에 민간의 안정적 공급을 위해서는 보증·보험을 통한 임대인과 임차인의 위험 헷징 제도 확대와 임대료 산출에 있어 중요한 전월세전환율 등의 국가공인정보 제공도 필요하다고 밝혔다.