<권경렬 기자의 생생부동산> 재건축이 뭐길래 ②갈등과 분쟁…소송도 다반사

아주경제 권경렬 기자= 재건축 아파트는 사업 진행을 둘러싸고 분쟁이 끊이지 않는다. 조합원 내부에서 갈등이 빚어져 세력이 갈라서는 경우도 있고. 여러 동 중 한 두 곳만 따로 떨어져 나오기도 한다. 조합과 시공사 간의 분쟁이 일어나는 곳도 있다.

겉으로는 법적 문제를 이유로 분쟁이 일어나지만 그 속을 들여다보면 이권을 놓고 다투는 상황이다.

서울 서초구의 대표적 재건축 아파트 단지인 신반포1차는 무상지분을 놓고 1~19동 재건축 조합과 20·21동 주민들 간의 대립이 극에 달했다. 이 아파트는 건폐율 21.9%, 용적률 299.86%가 적용돼 최고 지상 38층 14개동, 1522가구 규모의 아파트로 탈바꿈한다. 시공은 대림산업이 맡아 오는 11월 일반분양에 나설 예정이다.

신반포1차는 21개동 총 790가구 규모다. 20·21동은 제외하고 1~19동만 분리개발을 진행하게 됐다. 73~154㎡(이하 전용면적 기준) 중 가장 큰 154㎡ 60가구가 20·21동에 몰려 있어 지분율 산정 문제로 조합에 참여하지 않고 대립해왔기 때문이다.

최근 들어선 1~19동 재건축조합이 20·21동 주민들에게 무상지분 214.5㎡를 받아들일 경우 통합재건축을 하겠다는 최종 협상안을 제시했으나 20·21동주민들이 이를 거부, 통합재건축이 또다시 무산됐다.

한형기 신반포1차 재건축조합장은 "이미 7년 전에 이혼한 부부가 다시 재결합하려면 그때 당시와는 상황도 조건도 다르니 새로운 대안을 제시해야 합칠 수 있는 것 아니냐"고 말했다.

신반포1차는 오는 29일 통합 재건축을 위한 조합설립변경 총회를 개최할 예정이다. 하지만 20·21동 주민들이 재건축 공사를 방해하기 위해 아파트 입구에 화단을 설치하는 등 감정의 골이 깊어 통합 재건축의 길은 험난한 상황이다.

재건축 추진위원장의 직무가 정지되는 경우도 있다. 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 재건축 추진위원장은 올해 초 직무가 정지됐다. 서울동부지방법원이 일부 조합원들이 제기한 추진위원장 직무정지 가처분 신청을 받아들였기 때문이다. 2011년 7월 추진위원장을 선출했던 주민총회의 절차에 문제가 있었다는 이유에서다.

강남의 대표적 중층 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 추진위원장도 지난해 절차상의 문제로 직무 집행이 정지된 바 있다. 이러한 재건축 추진위원장 직무 정지는 표면적으로는 절차적 하자 등 법적 분쟁이 이유지만 내부를 들여다보면 조합원 간 이권을 둘러싼 갈등이 뿌리깊은 탓이다.

조합과 시공사 간의 법정싸움이 7년째 이어진 곳도 있다. 서초구 반포주공 3단지 재건축조합과 시공사 GS건설은 반포자이 아파트 재건축 초과이익금을 둘러싸고 2005년부터 소송을 진행했다. 분쟁의 핵심은 3632억원에 달하는 재건축 초과이익금이다. 재건축 일반분양으로 이득을 본 3632억원을 두고 반포주공3단지조합과 GS건설이 입장차를 보이고 있는 것이다.

사업 초기인 2001년 조합과 GS건설은 ‘일반분양금 총액이 기대치보다 10% 이상 상승할 경우 초과분을 조합원에게 돌려주겠다’는 내용의 가계약을 맺은 상태였다. 하지만 2005년 부동산 경기 침체로 사업성이 불투명해지자 시공사 측이 사업 초과비용을 부담하는 대신 분양수익도 가져가는 조건으로 본계약을 다시 맺었다.

조합이 문제 삼는 것은 이 과정에서 도정법에 명시된 정족수보다 적은 인원만 조건변경에 동의했다는 점이다. 따라서 당시 계약은 무효이며 초과이익금을 조합원에게 돌려줘야 한다는 주장이다.

지난해말 법원은 시공사 측의 손을 들어줬다. 절차상 문제가 있더라도 공사계약을 무효화할 수는 없다는 판결이다. 그러나 패소한 조합 측이 불복하고 즉각 항소에 들어가면서 반포자이를 둘러싼 법정 공방은 더 이어질 전망이다.

재건축·재개발 조합을 상대로 시공사 측이 소송 및 가압류 조치를 한 사업장도 있다. 대구지역의 중견건설업체인 우방은 대구 북구 복현동 82·83 및 84 시영아파트 재건축조합과 남구 대명2동 재개발조합에 공사이행보증금과 공사비 등 모두 123억원을 반환하라고 소송을 제기했다.

84 시영아파트 재건축지구의 경우 공사를 시작한 뒤 우방이 부도나는 바람에 아파트의 절반 이상이 부서진 상태다. 이달 들어 재공사에 들어가기로 했지만 여전히 공사가 진행되지 않고 있다.

조합 측은 "수년간 재건축·재개발이 진행되지 않아 조합원들의 피해가 크다"며 "소송 및 가압류 등으로 건축업계에 나쁜 소문만 나돌아 재건축에 나설려는 건설사마저 없다"고 말했다.

그러나 우방 측은 "대한주택보증에서 보증서를 발행하지 않아 공사비 부족으로 사업을 하지 못했다"면서 "지역민과 합의해 해결하려고 했지만 의견 마찰이 있다"고 해명했다.

이처럼 재건축 아파트 사업시 분쟁이 끊이지 않는 이유는 기대치가 서로 다르기 때문이다. 하지만 최근에는 계속되는 부동산 경기 침체가 분쟁을 부추기고 있다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "부동산시장 호황기 때는 가격이 올라주니 사업성에 큰 문제가 없었지만 불황기에는 사업성이 악화돼 진행도 더디고 이권을 둘러싼 다툼도 더욱 잦아진다"고 말했다.