<2013 부동산 정책 포럼> "눈 깜짝할 새 끝난 '4·1 약발' 장기 활성화 대책 마련 시급"

정찬윤 한국감정원 처장 "취득세 감면 연장 등 추가 정책 필요"

아주경제 권이상 기자= "4·1 부동산 대책 발표 이후 부동산시장은 '반짝' 상승효과를 봤을 뿐 5월 말 이후 더 이상 움직임 없이 관망세를 보이고 있다. 6월 들어 서울∙수도권 일부 지역은 하락세로 반전했고, 대책에서 소외된 중대형과 일부 미분양 아파트는 거래 부진 상태에 빠져 있다. 따라서 정부가 지속적인 정책을 내놔야 4·1 대책 후 활성화를 보였던 시장의 흐름을 이어갈 수 있다."

정찬윤 한국감정원 부동산통계처장은 19일 서울 여의도 렉싱턴호텔에서 열린 '2013 아주경제 부동산 정책 포럼' 주제 발표를 통해 이같은 의견을 피력했다.

정 처장은 부동산정책 분석에 앞서 주택 가격 결정에 영향을 미치는 요인을 따져봤다.

그는 "주택 가격은 장기적 관점에서 사회적 요인인 인구 증가와 수요 구조에 따라 변하고 있다"며 "우리나라는 최근 1~2인 가구 증가와 65세 이상 노령화 인구 증가로 수요 구조가 대형 주택 위주에서 중소형 주택 위주로 바뀌었다"고 말했다.

정 처장은 단기적 요인으로 이용계획·주택정책·가격 통제·부동산 세제 등을 꼽으며 "정부 정책이 주택 가격 영향에 크게 작용한다"고 말했다.

정부는 그동안 주택 가격 조정과 거래 활성화를 위해 일시적인 보완 대책을 내놓았다.

실제로 노무현 정부는 집값 상승 억제와 안정화를 위해 2006년 3월30일 DTI(총부채상환비율) 도입을 골자로 한 '3∙30 대책'과 2007년 1월 서민 주거 안정을 위한 '1∙11 부동산 대책'을 내놨다. 그 후 집값은 2007년 2월 정점을 찍은 후 급속도로 하락했다.

이명박 정부가 들어선 후에도 집값은 곤두박질 치며 거래가 뚝 끊겼다. 규제에 묶인 부동산시장은 국내 경기 침체와 세계 금융위기 등이 맞물려 기를 펴지 못했다.

이에 이명박 정부는 2008년 미분양 등 주택 거래 촉진을 위한 '8∙21 대책'과 거래 정상화를 위한 '3∙16 대책' 등을 선보였다.

지난해는 취득세 감면을 위한 '9∙10 부동산 대책' 등을 추가했다.

정 처장은 "정부가 대책을 발표해 즉각적인 시장 반응을 유도한 것은 단기적인 측면에서는 정부 정책이 효과가 가장 좋기 때문"이라며 "2012년 4분기 매매 가격과 거래량이 동반 상승해 거래가 일시적으로 활성화를 나타냈다"고 말했다.

정 처장의 분석대로 부동산 경기 활성화는 단기간에 머물렀다. 지난해 말 수도권은 물론 지방 집값 상승세가 멈췄고, 연간 주택 거래량은 73만여가구로 역대 최저 수준으로 내려 앉았다.

전세 수요가 매매로 전환하기 꺼리면서 집값은 하락세가 지속되는 반면 전셋값은 급등세를 이어갔다.

올해 출범한 박근혜정부는 극약 처방을 내놓을 수밖에 없는 상황이었다. 이에 박근혜 정부는 지난 4월 '종합 처방전'이라 불리는 4.1 부동산 대책을 내놨다.

4∙1 대책의 주요 내용은 양도세외 취득세 감면 등 각종 세제 혜택을 부여해 수요의 구매 욕구를 자극하는 것이다. 또 행복주택 등을 보급해 서민과 중산층 주거 안정에 기여하겠다는 내용이 담겼다.

이를 위해 정부는 4월 정기국회에서 취득∙양도세 감면 관련 법률을 처리했다. 지난 5월에는 1만여 가구 규모의 행복주택 건설계획과 토지거래허가구역 해제, 청약가점제도 개선안을 발표했다.

6월에는 수직증축 리모델링 법안이 국회에 발의됐고, 곧 개발이익환수법 등이 개정될 예정이다.

정 처장은 "4∙1 부동산 대책은 효과가 실로 대단했다"며 "정부가 추가적으로 기준금리를 낮추자 주택담보대출액은 늘고, 대출 금리가 하락해 수요자들의 주택 구매력도 호전됐다"고 평가 했다.

수요자들의 주택 구매력을 높인 것은 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 주택 구매에 대한 양도세 면제와 6월 말까지 적용될 취득세 추가 감면 덕이었다.

이를 증명하듯 주택 거래량이 급속도로 증가했다. 4월 이후 주택 거래량은 꾸준히 늘어, 5월 주택 거래량은 9만건으로 4월 대비 13.4% 늘었다.

미분양도 감소세를 보였다. 올 4월 미분양은 7만가구로, 지난해 말 대비 6.19% 줄었다.

특히 4∙1 부동산 대책의 최대 수혜 대상인 전용 85㎡ 또는 6억원 이하의 주택의 거래량 비중은 전국 98%, 수도권 96%을 보였다.

하지만 4∙1 대책 역시 2개월을 채우지 못하며 '반짝' 효과에 머물렀다는 게 정 처장의 지적이다. 6월 말 취득세 추가 감면 종료를 앞두고 중소형은 물론 4∙1 대책에서 벗어난 중대형과 6억원 이상의 미분양 등의 거래가 뚝 끊겼기 때문이다.

정 처장은 "특히 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 집값은 물론 거래량도 5월 이후 전국에 걸쳐 하락세가 이어지고 있다"고 말했다.

올 하반기 시장 전망도 밝지 않다. 정 처장은 "올 하반기는 비수기인 7월 이후 금리 인하에 따른 부담 경감의 긍정 요인보다는 가계 부채, 경기 침체, 가계소득 둔화 등 부정적 요인이 더 많다"며 "취득세 감면 시한이 6월 말로 끝나면서 미분양은 다시 증가하고, 거래량은 다시 감소할 것"이라고 내다봤다.

이날 포럼에서 정 처장은 정부가 모색해야 할 부동산 정책 방향도 제시했다. 그는 "주택시장이 활기를 되찾고 정상화되기 위해서는 지금이야말로 정부가 지속 가능성이 높은 적절한 추가 정책을 내놓야 할 때"라고 강조했다.


[PDF 다운로드] - <부동산 정책&부동산 시장 동향-정찬윤 한국감정원 부동산통계처장>