선임대 후분양 상가, 투자시 주의할 점은?

아주경제 김현철 기자 = # 직장인 이씨(58)는 2년 후 은퇴를 앞두고 노후 대비용으로 중랑구 상봉동의 한 '선임대 후분양' 상가에 투자했다. 처음에는 주변에서 상가투자는 세입자를 구하는 것부터 상가 관리, 그리고 수익률을 내기 쉽지 않다는 말에 망설였지만 이 상가의 경우 유명 패션 브랜드가 이미 활발하게 영업을 하고 있는데다, 10년간 임대차 계약까지 맺고 있어 투자를 결심했다. 이씨는 “이미 임대계약이 끝나 있어 투자하자마자 매달 일정한 수익이 생긴다”며 만족감을 드러냈다.

분양 전 미리 임차인을 확보해 분양하는 ‘선임대 후분양’ 상가가 인기를 끌고 있다. 이 상가는 사업시행자가 분양을 하기 앞서 먼저 세입자를 유치한 후에 분양에 나서는 형태다. 이미 입점해 영업 중인 상가의 경우 상가 활성화 정도와 임대수준을 미리 파악할 수 있고, 분양가도 임차인이 현재 내고 있는 임대료를 감안해 책정돼 합리적인 투자가 가능한 것이 장점이다. 대부분 개인 아닌 법인이 임차인으로 들어와 있어 월세 미납 등의 위험이 적다는 점도 매력이다.

업계 관계자는 “요즘 공급되는 선임대 후분양 상가의 경우 현재 산정된 임대료를 바탕으로 은행수익률 이상의 수익을 올릴 수 있도록 분양가가 책정된 곳이 많다”며 “시행업체에서도 상가가 활성화 돼야 쉽게 분양을 할 수 있기 때문에 대대적인 오픈 마케팅을 지원해 주는 경우가 많은 것도 장점”이라고 말했다.

◆노려볼 만한 선임대 후분양 상가는?

현대엠코가 시행과 시공을 맡은 ‘상봉동 이노시티’는 지하 7층 지상 48층의 초고층 주상복합인 ‘상봉 프레미어스 엠코’의 상업시설이다. 지하 2층 지상 11층에 조성된다. 연면적 12만6027㎡, 길이 316m에 이르는 대규모 쇼핑 공간으로 지난달 29일 문을 열었다. 이 곳은 현재 패션쇼핑몰인 엔터식스를 비롯해 홈플러스 등이 입점했다. 대부분의 매장이 임대차 계약을 완료 했으며, 현재 패션쇼핑몰인 ‘엔터식스’가 입점한 매장을 분양중이다.

상봉동 이노시티 쇼핑몰 전경.

상봉 이노시티 분양관계자는 “엔터식스 내 리복매장의 경우 전용면적 23㎡ 기준 분양가 실투자금이 7700만원인데, 보증금은 720만원에 월세 63만원을 받는 임차계약이 10년간 체결돼 있다”며 “영업이 어느 정도 되고 있는지 투자자가 직접 눈으로 확인할 수 있으며 분양 즉시 수익이 가능하다”고 설명했다.

서울시 마포구 합정동에 위치한 주상복합 메세나폴리스의 상업시설인 메세나폴리스몰도 선임대 후분양 방식으로 공급하고 있다. 현재 상가 입점률이 95% 수준인 이 상가는 대부분 대형 패션업체나 프랜차이즈 업체들이 영업 중이다. 특히 현재 입점해 있는 업체가 내는 임대료를 고려해 투자자가 은행 이율보다 높은 수익률을 올릴 수 있도록 분양가를 산정하고, 5년간 임차인을 보장해줘 인기를 끌고 있다. 지하철 2•6호선 환승역인 합정역이 상가와 바로 연결되며 곡선 보행로를 중심으로 이용객이 걸어 다니면서 쇼핑할 수 있는 협곡형•스트리트형 상가로 설계됐다.

인천 연수구 송도동 23-3번지 일대 포스코건설의 센트럴파크1 단지 내 상가인 ‘센원몰’도 선임대 후분양으로 분양중이다. 주변 커낼워크나 주상복합 아파트에 빈 상가들이 많지만 BMW, 볼보 및 ANF 피트니트 센터 등 고급 수요층을 유인할만한 키 테넌트를 유치했다. 현재 입점률 90%를 넘었다. 인근에 위치한 센트럴파크Ⅱ몰도 선임대 후분양을 실시하고 있다. 이 상가에는 스타벅스, 카페네스카페, 앤티앤스프레즐 등 대형 프랜차이즈업체가 영업 중이다.

경기도 고양시 일산에 위치한 ‘위브더제니스스퀘어’는 경의선 탄현역이 지상 2층 브리지로 직접 연결되며 지하 2층~지상 2층 연면적 6만8266㎡의 대규모 상가다. 교육, 공연, 의료, 쇼핑, 외식 등을 한번에 해결할 수 있는 체류형 몰링 상가로 설계됐다.

한미글로벌에서 시공하는 지하 2층~지상 19층 규모의 신논현 마에스트로 상가가 분양 중이다. 지하 1층~지상 2층 총 799㎡에 국내 최대의 성형외과인 퀸즈메디컬이 15년 임차 계약을 체결했다. 교보빌딩과 차병원 사이에 있는 삼정호텔 바로 옆에 위치한다.

◆무턱대고 투자했다가는...

선호도가 높은 선임대 상가라고 해도 무턱대고 투자하는 것은 금물이다.

먼저 임차인과 짜고 월세를 부풀린 것은 아닌지 확인해야 한다. 분양자도 모르게 시행사에 6개월이나 1년 정도 일정기간 임차인에게 임대료를 보전해주고, 보전기간이 끝나면 종적을 감춰버리는 경우도 있기 때문이다. 입점하는 업종과 계약내용을 꼼꼼하게 확인해 임차기간이 얼마인지, 임차 조건이 어떻게 되는 지 확인은 필수다.

또 해당 업체가 임차인일 경우 계약기간이 끝나고 철수 할 수도 있기 때문에 임차인을 구하기 쉽고 임대료 수준을 유지할 수 있을지 등을 판단해 계약하는 것이 좋다.

업계 관계자는 “임차보증금이나 임차를 보증해주는 업체의 건전성을 확인해야 하고 현재 영업상황을 꼼꼼하게 살펴야 한다”며 “5년 이상 장기 임대차 계약이 돼 있는 것을 계약하는 것도 방법이 될 수 있다”고 조언했다.