배보다 배꼽이 더 큰 '공시지가 산정'…"땅값보다 싼 집 수두룩"

감사원, 부동산 가격공시제도 운영실태 공개

토지+주택 가격보다 토지 가격 높게 책정돼

전국 개별주택 22만8475호서 역전현상 발생

국토부·지자체 간 토지특성 조사업무 부적정

표준부동산 규모 결정시 용도지역 미반영도

"배보다 배꼽이 더 컸다." 전국 단독주택 22만8000가구의 개별공시지가(토지)가 개별주택가격(토지+주택)보다 높은 것으로 나타났다. 개별주택가격이 해당 토지의 개별공시지가보다 되레 낮은 '역전 현상'이 빈번했던 셈이다.

부동산 공시 가격이 건강보험료를 비롯한 조세와 부담금의 산정 근거라는 점을 감안하면, 국토교통부의 주먹구구식 운용으로 선의의 피해자만 양산했다는 지적이 나온다.

국토부는 개별부동산 가격의 근거가 되는 표준부동산 가격을 산정하는 과정에서도 표본을 잘못 선정하는 등 오류를 범한 것으로 파악됐다. 공시가격과 실제 시세 간 괴리가 발생하면서 부동산 가격 공시제도 전반에 대한 신뢰도는 바닥을 쳤다.

◆전국 주택의 5.9% '역전현상' 발생

 

감사원. [사진=연합뉴스]

감사원은 19일 이 같은 내용을 담은 '부동산 가격 공시제도 운용실태' 감사 보고서를 공개했다. 앞서 감사원은 지난해 11월 13일부터 12월 3일까지 국토부와 한국감정원 등을 대상으로 이번 감사를 실시했다. 부동산 공시가격에 대한 감사는 주택가격 공시제도가 도입된 2005년 이후 처음이다.

감사원 감사 결과, 개별주택가격이 해당 토지의 개별공시지가보다 낮은 역전 현상은 전국 주택의 5.9%에 달했다.

특히 개별공시지가가 개별주택가격보다 2배 이상 높은 전국 2419가구의 역전현상 발생 원인을 분석한 결과, 414가구(17%)에서 '토지특성 불일치'가 원인인 것으로 확인됐다.

감사원 관계자는 이날 본지와의 통화에서 "표준부동산 가격은 감정평가업체와 감정원이 조사하고 개별부동산은 각 지자체가 산정한다"며 "잘못된 표본으로 매겨진 표준부동산 가격을 바탕으로 개별부동산 가격을 매긴 게 1차적 문제"라고 지적했다.

◆지자체마다 들쑥날쑥 기준··· 피해자만 양산

 

파주시 공동주택. 기사와 무관. [사진=파주시]

용도지역 정보가 탑재된 국토교통부의 부동산종합공부시스템(KRAS)이 지방자치단체의 산정 시스템과 연계되지 않은 탓에 전국 토지(약 3300만 필지) 중 12만1616필지(0.36%), 개별주택(약 390만 가구) 중 6698가구(0.17%)의 용도지역 정보가 달랐던 것으로 드러났다.

국토부가 적정 표준부동산 규모를 결정할 때 부동산 가격 형성에 중요 요소인 용도지역을 반영하지 않고 행정구역 등을 고려해 선정, 전국 부동산 가격수준을 비교적 부정확하게 반영했다는 얘기다.

개별공시지가와 개별주택가격의 조사·산정 시 동일한 토지에는 동일한 특성을 적용하는 것이 타당하지만, 국토부가 각 지자체에 시달하는 개별부동산 조사·산정 지침 등에는 개별공시지가 및 개별주택가격의 토지 특성을 서로 비교·확인하는 절차가 없는 것으로 확인됐다. 이에 각 지자체가 토지 특성의 일치 여부를 서로 비교·확인하지 않고 있었다.

감사원에 따르면 국토부는 지난 1월 토지 특성이 다르게 입력되는 경우 경고문구가 표시되도록 하는 등 가격산정시스템을 개선했다. 감사원은 향후 유사사례 등 재발 방지를 위해 이를 국토부 장관에게 통보했다.

감사원은 이번 보고서에서 △개별부동산 가격 산정 시 용도지역 적용 부적정 △공시대상 토지 일부에 대한 개별공시지가 미산정 △개별공시지가 검증업무 처리 부적정 등을 지적했다.