[부동산 사들이는 외국인들]② 해외처럼 과세 확대해야 vs 법 상충 가능성

현행 신고제를 허가제로 전환하는 방안도 논의

[사진=게티이미지뱅크 제공]

외국인의 투기 가능성이 제기되자 국내에 거주하지 않는 외국인의 주거용 부동산 취득을 규제해야 한다는 목소리가 나온다. 다만, 법 적용에 있어 상충될 요인이 있어 신중해야 한다는 지적이다. 

우리나라는 국낸에 거주하지 않는 외국인도 외국환거래법에 따른 신고 등을 제외하고는 내국인과 동일한 절차에 따라 부동산 취득이 가능하다.

해외는 다르다. 비거주 외국인의 부동산 취득에 대해 빈집요금 부과, 신축주택 구입 금지 등의 규제를 실시하고 있다. 
 
싱가포르는 빈 택지, 테라스 하우스, 방갈로, 단독주택, 반단독 주택 등을 구입할 경우에는 싱가포르 정부로부터 사전 구입 승인을 받아야 한다. 또 외국인이 주거용 부동산을 매수하면 취득세를 20% 추가해 부과한다.

홍콩은 비영주권자가 주거용 부동산을 매수할 때 종가취득세와 매수자취득세를 각각 15% 부과한다. 즉 비영주권자가 홍콩에서 주거용 부동산을 취득하면 부동산 가격의 30%를 취득세로 납부하는 셈이다. 

캐나다는 외국인의 부동산 매수에 대해 주마다 15~20%의 세금을 추가로 부과한다. 호주는 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 외국인투자심의위원회(FIRB의 승인을 받도록 하고 있다. FIRB의 승인을 받으면 신축 주택은 구입할 수 있지만, 기존 주택 구입은 안 된다. 또 2017년 5월부터 외국인이 취득한 주거용 부동산이 연간 6개월 이상 임대 또는 점유되지 않으면 연간 공실 요금을 부과한다

김세현 국회입법조사처 입법조사관은 "우리나라도 헌법상의 과잉 금지의 원칙을 위배하지 않는 선에서 비거주 외국인의 투기성 주거용 부동산 취득을 규제하기 위한 방안 마련이 필요하다"고 제언했다.

이를 위해서는 외국인의 국내 부동산 시장 교란 정도에 대한 현황 파악이 선행돼야 한다. 현재는 외국인의 부동산 취득 현황을 정확히 파악하기 어려운 실정이다.

국가통계포털에서는 외국인 토지 보유 현황, 외국인 토지 거래 현황 및 외국인 건축물 거래현황만을 개략적으로만 제공하고 있어서다.

외국인의 투기성 부동산 취득에 적절하게 대응하기 위해서는 지역별, 건축물 용도별 외국인의 부동산 취득 현황에 대한 구체적인 조사와 데이터 구축이 필요하다. 

단, 호주와 뉴질랜드처럼 외국인의 부동산 거래를 허가제로 적용하는 것은 신중해야 한다는 지적이다.  

20대 국회에서 외국인의 부동산 거래를 현행 신고제 원칙에서 허가제로 전환하는 방안이 발의됐다.

김예성 국회입법조사처 입법조사관은 "​헌법 정신에 따라 부동산거래신고법 제7조에서 상호주의를 채택하고 있다"면서 "외국인의 부동산 취득에 일률적으로 허가제를 도입하는 것은 상호주의에 부합하지 않을 수 있어 신중한 검토가 필요하다"고 조언했다.

우리 헌법은 국제법 존중주의 및 상호주의에 따라 제6조제1항에서 "헌법에 의해 체결·공포된 조약과 일반적으로 승인된 국제법규는 국내법과 같은 효력을 가진다"고 규정하고 있다. 제6조제2항은 "외국인은 국제법과 조약이 정하는 바에 의해 그 지위가 보장된다"고 명시돼 있다.

최근에는 외국인의 국내 부동산 취득에 대한 과세 움직임도 있다. 주택의 유형과, 가격, 위치 등의 조건에 따라 차등 과세를 적용하는 방안이 검토 대상이다.

21대 국회에서는 외국인의 부동산거래에 취득세와 양도소득세를 중과하는 내용의 '지방세법 일부개정법률안'과 '소득세법 일부개정법률안'이 발의됐다.

다만, 이 역시 상호주의 측면에서의 검토가 필요하다. 특히 소득세법상 소득세 부과의 문제는 국적이 아닌 거주지에 따라 구분된다.

김 조사관은 "국적에 따른 소득세 등의 차별적 적용은 경제협력개발기구(OECD) 모델조세협약 및 우리가 체결한 조약에 규정된 국적에 따른 차별금지조항을 위배할 수 있다"며 "거주자인 외국인을 거주자인 내국인과 차별하는 것은 신중한 검토가 필요하다"고 밝혔다.