​[2022 부동산정책포럼] 이동현 "고금리·고환율·고물가 시대, 부동산 가공 통한 가치 투자 필요"

위기를 기회로…급매물, 경·공매, 부실채권도 살펴볼 필요 있어

 

이동현 하나은행 WM본부 부동산자문센터장이 '신3고 시대 부동산 투자법'이라는 주제로 발표를 하고 있다. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

고금리와 고환율, 고물가 등 이른바 '신3고 시대'가 도래한 상황에서는 고부가가치를 만들 수 있는 투자를 해야 한다는 조언이 나왔다.

이동현 하나은행 WM본부 부동산자문센터장은 23일 열린 2022 아주경제 부동산정책 포럼에서 "신3고 시대에서는 앞서 투자와 다른 패러다임을 적용해 투자해야 한다"고 말했다.

그는 "이전 시대에서는 레버리지를 크게 일으켜 임대 수익을 얻는 투자를 했지만 금리가 크게 오른 지금은 이런 투자 방식을 시도하기에 어려움이 따른다"며 "앞으로 투자에는 자기자본비율이 늘어날 것이며, 가공을 통한 고부가가치를 창출하는 투자를 해야 한다"고 조언했다.

구체적으로는 노후 빌딩 리모델링을 통해 우량 임차인 유치와 임대료 개선을 할 수 있다고 설명했다. 엘리베이터가 없는 등 시설이 열악한 노후 빌딩은 임차인을 구하기 어렵고 임대료도 저렴한 경우가 대부분이다. 이 센터장은 “오래된 빌딩에 2억~3억원을 투자하면 시설을 고치고 엘리베이터 등을 도입할 수 있다”며 “우량 임차인들 받을 수 있게 되고 빌딩 가치는 3억원이 아니라 10억원까지 오를 수도 있다”고 말했다. 

이동현 센터장은 “토지도 마찬가지”라며 “리모델링을 통해 토지형질변경 등을 진행하면 가치를 상승시킬 수 있다”고 조언했다.

아울러 신3고 시대가 도래해 투자가 두렵더라도 ‘안전마진 원칙’을 지켜가며 투자해야 한다고 말했다. 위기 상황은 오히려 우량 매물을 값싸게 매입할 수 있는 기회로 작용할 수 있다는 것이다. 이 센터장은 "상속세를 내기 위해 팔려는 급매물이나 경·공매, 부실채권 등을 고려해 볼 필요가 있다"고 말했다.

이 센터장은 정부 정책 방향을 유심히 살펴봐야 한다고 조언했다. 정책을 꼼꼼히 보면 제태크 기회를 얻을 수 있다는 설명이다. 이 센터장은 “최근 윤석열 정부에서 나온 대책 중 가장 관심을 끌었던 것은 1기 신도시 재건축 특별법인데, 이런 정보는 충분히 재태크에 활용할 수 있다”며 “최근 정부가 발표한 상생 임대인 제도 등도 다주택자들에게는 좋은 탈출구가 될 수 있다”고 말했다.

또한 청약도 여전히 좋은 투자 방식이라고 조언했다. 다만 청약 시 주변에 공급이 얼마나 이뤄지는지 확인해야 한다고 말했다. 그는 “대구나 인천 등은 미분양 문제를 겪고 있다”며 “미분양 원인인 공급과잉이 해소되려면 2~3년은 필요하기 때문에 주의가 필요하다”고 말했다.

이어 “오피스텔은 지하철역이 바로 근처에 있는 초역세권에 투자해야 한다"고 조언하면서 "오피스텔은 땅이 1000㎡(약 300평) 정도만 있으면 쉽게 지을 수 있기에 공급과잉에 따른 리스크를 항상 인지하고 있어야 한다"고 강조했다.