[임대차법 2년 긴급진단] '文 정부' 부동산 실패 학습효과…'폐지 수준' 개정 수순으로

元, 전월세상한제·계약갱신청구권 폐지 입장…국토부·법무부, TF 구성·착수

'5% 상한 폐지' 등 전면 수술 예고…'巨野' 민주당, 개정안 입법 변수 될 듯

지난 20일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 전월세 시세표가 붙어 있다. [사진=연합뉴스]

임대차 3법에 대한 정부의 제도 개선 추진은 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 인한 ‘학습효과’가 영향을 미친 것으로 보인다.
 
임대차 3법은 임차인을 보호하기 위해 만든 법으로 계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 7월 31일부터, 임대차신고제는 작년 6월부터 시행됐다. 지난 정부 시절 집권 여당이었던 더불어민주당 단독 처리로 입법화됐다.
 
세입자의 계약갱신청구권을 1회 보장하고 재계약 때는 인상률 5%를 상한으로 묶는 것을 골자로 한다. 세입자들에게 추가 2년간 주거 안정을 보장받을 수 있게 해 안정적으로 4년을 살 수 있게 하자는 게 입법 취지였다.
 
하지만 임대차 3법이 세입자 보호라는 좋은 입법 취지에도 불구하고, 전셋값이 급등하는 부작용이 시장에는 더 크게 작용하며 논란이 됐다.
 

정부는 부동산 대책 실패로 지난 정부가 큰 ‘내상’을 입었다는 점을 감안해 규제보다는 공급, 임차인과 임대인 간 균형이 잡힌 정책을 추진하겠다는 방침이다.
 
앞서 윤석열 대통령은 지난달 제3차 비상경제민생회의에서 임대차 3법 개정 필요성을 제기했다. 윤 대통령은 모두 발언에서 “전월세 시장 정상화를 위해 임대차법 개정에 대한 사회적 논의가 필요한 시점”이라며 전세 사기와 같은 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사로 ‘일벌백계’하겠다는 방침도 밝혔다.
 
원희룡 국토교통부 장관도 그동안 수차례 공식 석상에서 임대차 3법을 두고 “졸속 입법”이라고 강하게 비판해왔다.
 
원 장관은 “전월세상한제와 계약갱신청구권제 2개는 부작용이 커 폐지하고 전혀 새로운 방식의 임차인 주거권 보장 방안이 마련돼야 한다”고 강조했다.
 
다만 임대차 3법 입법을 주도한 민주당이 여전히 국회 다수당이라는 점에서 법 개정 여부는 불투명한 상태다.
 
국토부와 법무부는 최근 주택 임대차 제도 개선을 위한 태스크포스(TF)를 구성했다. TF는 국토부 주택정책관과 법무부 법무심의관이 공동 팀장을 맡아 임대차 2법 개선안을 함께 논의하게 된다.
 
TF는 매달 1회 정기회의로 임대차 시장 동향을 공유하고, 임대차 2법 효과와 문제점 분석을 토대로 합리적인 주택 임대차 제도 개선안을 모색한다. 정부는 공동 연구용역과 전문가 의견 수렴 등을 진행하고 TF에 경제·법률 전문가도 참여시키기로 했다.
 
시작은 국장급 회의체 출범이지만 향후 제도 개선안이 구체화하고 법률 개정 추진이 본격화한다면 TF는 필요시 차관급 회의로 격상될 수 있다고 국토부 측은 설명했다.
 
두 부처는 연구용역은 공동으로 관리하되 각 부처 역할을 고려해 국토부는 임대차 시장에 미치는 영향 평가와 개선 방안에 대한 시뮬레이션 등 사회·경제적 측면을 담당한다.
 
법무부는 외국 입법 사례와 임대인·임차인 간 법률 관계 등 주택 임대차 관계에 대한 법률적 측면을 중점 관장한다.
 
임대차 제도 개선을 위해 ‘주택임대차보호법’ 개정이 필요한 만큼 국회 논의를 거쳐 이해 관계자 의견 수렴과 사회적 공감대 형성이 필요하다는 데도 의견을 모았으며, 국회에서 제도 개선을 위한 본격 논의가 이뤄질 수 있게 TF를 통한 지원에도 뜻을 함께했다.
 
국토부 관계자는 “근본적인 임대차 시장 안정을 위해서는 임대차 제도 개선이 필수”라며 “다양한 대안을 면밀히 검토해 시장 기능을 정상화할 수 있는 개선안을 마련하겠다”고 밝혔다.
 
법무부 관계자는 “주택 임대차 제도가 임대인과 임차인 간 권리와 법률 관계에 미치는 영향을 면밀히 분석하겠다”고 말했다.