거래 느는 상업·업무용 부동산... 엄현포 부동산플래닛 대표 "중소형 빌딩 투자, 전략 따라 가치 달라져"

엄현포 부동산플래닛·부동산플래닛파트너스 대표[사진=부동산플래닛]

수도권을 중심으로 부동산 시장이 회복세를 보이는 가운데 상업·업무용 빌딩 거래도 활기를 되찾는 분위기다. 특히 상대적으로 가격이 낮은 소형·꼬마빌딩에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 빅데이터·AI기반 상업용부동산 전문기업 부동산플래닛의 엄현포 대표는 29일 "상업용 부동산은 어떤 임차인이 들어오고 건물이 어떤 성격을 갖느냐에 따라 수익률도 높아질 뿐 아니라 향후 가치가 발전할 가능성이 일반 주택보다 훨씬 풍부하다"며 중소형 빌딩 투자 전략에 있어 '투자자산의 위치 선정'과 '좋은 임차인 확보'를 최우선으로 고려해야 한다고 강조했다.
 
상업·업무용 부동산 시장은 최근 반등 움직임을 보이고 있다. 부동산플래닛에 따르면 올해 2분기 서울 오피스빌딩과 사무실 매매 거래량은 지난 1분기와 비교해 각각 133.3%, 45.7%가 증가하며 1년 만에 하락세에서 벗어났다. 2분기 사무실 매매금액의 경우 직전 분기보다 11개가량 늘어난 8457억원으로 집계됐다. 특히 상반기 서울 상업·업무용 부동산 거래 중 소형·꼬마빌딩이 약 97%를 차지하는 등 그야말로 시장을 주도하고 있다.
 
엄 대표는 상업용 부동산의 가장 큰 특징으로 주택보다 가치 변화의 폭이 크다는 점을 든다. 투자 역시 입지와 임차인에 주목해 가치를 높이는 전략으로 가져가야 한다고 조언한다. 평범한 건물이라도 스타벅스, 트렌디한 유통판매시설, 유명 IT기업 등 건물에 핵심적 영향력을 갖는 '키 테넌트(key tenant)'를 임차시키게 되면 건물의 가치가 급등할 수 있다는 것이다.
 
그는 "좋은 임차인, 즉 인지도와 신용도가 높은 기업을 유치하기 위해서는 자산관리(PM) 역량이 중요하다"며 "목표한 임차인이 선호하는 트렌드에 맞게 로비, 조명, 주차, 바닥재, 외관 등 환경 개선을 고려할 필요가 있다"고 말했다.

 
이어 "임차(매입) 수요가 높고, 대로변, 주요 상권에 위치한 자산을 선택하는 것이 좋지만 일반적인 시장 상황에선 매물이 잘 나오지 않거나 가격이 높다"며 "시장 불확실성이 커졌을 때가 입지가 좋은 중소형 빌딩을 매입할 수 있는 기회가 되기도 한다"고 설명했다.
 
중소형·꼬마빌딩의 시장 향방에 대해 그는 앞으로 더욱 활성화될 것이라고 내다봤다. 금리 인상 변수가 있고 대출한도 축소 등 금융 시장 불확실성이 지속돼 금액대가 상대적으로 작은 소규모 부동산에 집중하는 투자자들이 늘고 있기 때문이다. 그는 "상업용 부동산 시장 회복 기대감으로 현재 투자 대기수요가 굉장히 많은 상태"라며 "회복세가 이어지면서 내년 중반 쯤이면 거래량이 더 많이 늘 것으로 예상된다"고 말했다.
 
그러면서 "과거에는 매각 차익이 1순위였다면 현 시점에서는 수익률을 최우선으로 고려해야 한다"며 "기대와 우려가 공존하는 만큼 적극적 투자보다는 좀더 신중히 장기적인 플랜을 가져갈 필요가 있다"고 조언했다.