[권기원 칼럼] 선진 부동산금융 활용으로 주택시장 안정화

[권기원 경남대 극동문제연구소 초빙 교수]

2022년 2월과 3월에 각각 시작된 우크라이나 전쟁과 미국발 기준금리 인상으로 고금리, 고물가 시대에 들어서게 되었다. 그리하여 최근 3년간  건축자재, 인건비 상승 및 주택금융 조달 문제로 인해 주택공급 물량이 대폭 감소하였다.
우리나라는 기준금리 인상과 대출금 증가에 따른 대출금리 상승으로 집값 하락과 경기둔화 현상이 나타나며 주택공급량도 축소되는 상황에 있다. 이에 더하여 미분양 아파트 증가에 따라 프로젝트 파이낸싱(PF: Project Financing) 건전성에 위험신호가 들어와 PF 관리대책이 마련·시행되면서 주택건설사업상 토지매입과 인허가에 필요한 브릿지론과 착공에 필요한 PF가 어려워지고 있다. 이에 따른 파급효과로 인허가와 주택건설 착공물량이 예년 평균대비 30-60% 정도 감소하고 있다.
반면, 취업자와 독신가구가 증가하는 추세를 보여주고 있어 앞으로 금리가 하락하고 경기가 회복되면 주택에 대한 수요가 급증하게 되어 향후 수년 내 다시 주택가격이 폭등하는 양상이 나타날 수 있다고 예상하는 전문가도 있다.
주택시장에 대한 기대와 우려가 혼재하는 가운데 지난 17일 건설, 세제, 금융 등의 부문에서 주택공급 활성화 방안을 마련하려는 세미나가 개최되었다. 이 세미나에서는 주택공급을 촉진함과 동시에 주택시장 과열 현상을 예방함으로써 주택경기 급등락을 완화하는 대책을 강구하려는 다양한 의견이 제시되었다.

부동산금융 선진화 

PF 등 부동산금융은 부동산 시장의 공급과 수요에 중요한 역할을 하고 있다. 주택 등 부동산을 개발하려는 공급자들과 부동산을 구입하려는 수요자들 모두 큰 규모의 자금이 소요되기 때문에 그 자금을 조달하는 부동산금융의 역할이 중요하게 되었다.
부동산금융은 2010년대부터 급속히 증가하였다. 주택금융 부문에서는, 2013년 514조 원 수준이던 주택담보대출은 2023년 1,064조 원을 기록하며 2배 이상 급증하였으며, 이에 따라 주택가격도 급등하였다.  부동산 PF 부문에서는. 시행사의 자금력 부족과 분양수익금에 대한 과도한 의존이 위기의 원인이 되고 있다.
부동산금융의 지속가능성을 확보하기 위해서는 주택금융과 부동산 PF 모두 중장기적 관점의 구조 개선이 중요하다. 현행과 같은 사후처방식 대책보다는 부동산금융의 체질을 근본적으로 바꾸는 제도 개선이 필요하다. 특히 부동산 개발금융은 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높여서 외생적 충격에도 강한 개발금융 시스템으로 전환해야 한다.
정부는 2022년 하반기 이후부터부동산 PF 리스크에 대응하여 시장안정프로그램을 통해 채권시장 등 금융시장을 안정화하고, 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대한 원활한 금융공급 지원과 함께, 사업성이 부족한 PF 사업장에 대한 재구조화‧정리를 유도하는 등 부동산 PF의 “질서있는 연착륙”을 추진하고 있다.  PF 대주단(대주들의 집단)협약 개정 및 경‧공매 기준을 도입, 합리적이고 객관적인 PF 사업성 평가 기준을 마련하여 금융회사 스스로 엄정한 사업성 판별을 유도해 상황과 여건에 맞는 맞춤형 대책을 추가로 마련하기로 하였다. 금융시장‧금융회사‧건설사의 대응여력이 충분히 감내할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진한다는 것이다.
 부동산금융의 활성화에 필요한 자기자본 비율의 향상을 위해서는 리츠(Reits: Real Estate Investment Trusts)라고 불리는 부동산투자회사 제도의 보완·발전이 필요하다. 현재 우리나라에서 활용되고 있는 리츠란 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 모집한 후 실물 부동산, 부동산개발사업 또는 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 얻은 수익을 투자자들에게 배분하는 것을 목적으로 설립되고 운영되는 주식회사 형태의 간접투자기구를 말한다.
국내 리츠의 경우 부동산투자회사법에 따라 설립되어 (i) 부동산의 취득·관리·개량 및 처분, (ii) 부동산개발사업, (iii) 부동산의 임대차 등이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의 취득·관리·처분을 통해서만 자산을 투자·운용하도록 영업 범위가 제한되어 있다.
리츠 제도는 1960년 미국에서 최초로 도입되어 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되고 있는 추세이다. 국내 리츠 제도도 선진국의 운영 실정 및 발전추세에 맞춰 너무 제한적인 영업 범위 등을 확대·개선할 필요가 있다.

 선제적 주택시장 안정화 대책 

정부는 주택경기 활성화로 경제활력을 회복하는 한편, 지나친 주택가격의 폭등을 방지함으로써 경제불안을 해소할 필요가 있다. 경제협력개발기구(OECD)는 금년 5월 발표한 경제전망 보고서에서 우리나라 경제성장률을 2.6%로 전망했다. 이는 금년 2월 제시한 2.2%보다 0.4%포인트 상향된 것으로, 예상보다 강한 최근의 수출 회복 흐름이 반영됐다. 
 최근  정부의 인플레이션 대응이 효과를 보이고 전 세계적으로 금리인하 추세 가능성도 있어 침체되었던 주택시장이 다시 호황이 될 조짐이 나타나고 있다. 안정적인 주택공급을 추진하여 주택가격의 급등, 특히 수도권 아파트 가격의 급상승을 완화할 필요가 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장은 장기 침체기에 돌입하면서 2013년까지 주택시장의 거래 축소 및 가격하락이 지속되었으나 2019년 주택시장이 지나치게 과열됨에 따라 세대간 갈등, 빈부격차, 지역불균형 심화 등 엄청난 부작용이 초래되었다.
 주택경기 부양 및 안정화에 필요한 부동산금융을 확보하기 위해 선진 부동산금융 제도의 하나인 리츠 제도의 활성화가 필요하다. 부동산금융의 활성화에 필요한 자기자본 비율의 향상을 위해서는 리츠제도의 보완·발전이 요청된다. 국내 리츠의 경우 부동산투자회사법에 따라 설립되었는데, 리츠 제도를 개선하여 부동산개발사업과 부동산 매입임대에 적극 활용함으로써 자기자본 비율을 높이고 대출 비중을 축소하여 금융기관의 위험을 분산시킬 필요가 있다.
 PF에 의한 부동산금융은 금년 1월 태영건설의 워크아웃 개시 등 부실 우려가 커지고 있었다. 대다수의 PF 대출은 대주단협약에 따른 만기연장, 이자유예 등의 시혜적인 조치들을 통해 유지되었으나, 금년 5월 PF 연착륙 정책이 발표됨에 따라 금융기관이 사업성 평가를 통해 부실 사업장을 정리할 유인이 강화되었다. 정리 대상으로 선별된 PF 사업장에 대한 경·공매절차가 진행되면 그 매각대금을 재원으로 대주들에 대한 채권회수 절차가 진행됨으로써 금융기관들의 자산건전성이 확보될 수 있을 것으로, 이는 필요한 조치로 판단된다. 다만, 일반적인 PF 금융의 상환순서는 선순위, 중순위, 후순위 대주들을 거쳐 시공사에 이르는 구조이고, 이들 당사자는 이 상환순서에 따른 담보를 설정하게 되므로, 부실 사업장 정리 절차에 돌입하면 선순위 대주의 대출채권 회수 중심의 사업장 매각이 이루어질 수밖에 없다. 따라서 무리한 사업장 정리로 인한 부작용을 방지하기 위하여 부실사업장에 대한 옥석 가리기 대책을 마련할 필요가 있다.

 


권기원 필진 주요이력 

▲ 前​ 미국 우드로윌슨센터에서 객원연구원 ▲ 前 국회 국방위원회 전문위원 ▲ 前과학기술정보방송통신위원회 수석전문위원 ▲ 前 외교통일위원회 수석전문위원 ▲아주경제 로앤피 고문(아주경제 객원기자) ▲경남대학교 극동문제연구소 초빙교수 ▲법무법인 대륙아주(유한) 입법전략센터장 ▲중앙대학교 의회학과 객원교수