KDI "부동산 PF 낮은 자기자본 비율, 사업비용 부담 늘려"

 

[자료=KDI]

국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)사업의 낮은 자기자본비율 구조가 사업비용을 높인다는 국책연구기관의 지적이 나왔다. 향후 PF 사업의 자본구조를 개선해 사업이 과도하게 위축되지 않도록 하면서도 자기자본비율을 높일 세밀한 정책 설계가 필요하다는 제언이다.

한국개발연구원(KDI)은 22일 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안'을 통해 자기자본비율이 낮은 부동산 PF 구조가 사업비용을 높인다고 지적했다. 

최근 태영건설 워크아웃, 2022년 레고랜드 사태가 문제가 되면서 정부는 부동산 PF의 자기자본 비율을 끌어올릴 각종 대책을 마련하고 있다. 정부는 지난해 11월 부동산 PF 제도개선방안을 통해 PF사업의 자기자본비율 상향을 추진했다.

또 지난 3월에는 PF사업의 자기자본비율 상향을 유도하기 위해 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 사업자보증 보증료를 할인하는 등 인센티브를 마련한 바 있다.

KDI는 부동산 PF의 자기자본 비율이 확충되면 총사업비가 감소한다고 분석했다. KDI의 분석에 따르면 현재 3% 수준인 부동산 PF의 자기자본 비율이 정부의 목표인 20% 수준까지 오르면 총사업비는 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소하는 것으로 나타났다. 특히 주거용 사업장이 3151억원에서 2801억원으로 11.1% 줄어드는 모습을 보였다. 

부동산 PF 증가의 자기자본 비율에 따라 총사업비가 감소하는 것은 공사비와 금융비가 크게 줄기 때문이다. 한국의 시행사는 부동산 PF 대출을 받는 과정에서 시공사의 보증이 필수적이다. 하지만 자기자본비율이 낮으면 고신용 시공사를 유치해야하기 때문에 공사 대금이 높아진다는 게 KDI의 설명이다. 

KDI의 분석 결과 공사비와 금융비 하락이 뚜렷했다. 3% 수준인 부동산 PF의 자기자본 비율이 정부의 목표인 20% 수준까지 오르면 공사비는 1606억원에서 1503억원으로 6.4% 하락하는 것으로 분석됐다. 금융비도 268억원에서 234억원으로 12.6% 떨어지는 것으로 나타났다. 

부동산 PF의 자기자본 비율 하락시 분양리스크, 부실 후 회생리스크, 준공 후 자금조달 리스크 등 모두 줄어드는 것으로 파악됐다. KDI는 2013년부터 2025년까지 추진된 800개의 자료를 분석한 결과, 3% 수준인 부동산 PF의 자기자본 비율이 정부의 목표인 20% 수준까지 오르면 주거용 사업장의 Exit 분양률은 59.2%에서 46.3%로 떨어졌다. 

KDI는 이같은 분석을 바탕으로 정부의 세밀한 정책 보완이 필요하다고 제언했다. PF사업을 통한 자본 확충의 필요성도 있는 만큼 타깃팅한 정책이 있어야 한다는 것이다. KDI는 "PF 총액한도 규제는 모든 대출이 아니라 저자본 사업장에 대출된 PF에 대해서만 규제하는 것이 필요하다"고 제언했다.