[전문가 기고] 9.7 대책 이후 부동산시장

김인만 김인만부동산경제연구소장.

정부가 초강력 대출규제인 6·27 대책에 이어 5년간 주택공급의 청사진을 제시한 9·7 공급대책을 발표했다. 그러나 6·27 대책 발표 후 집값 상승을 주도하던 서울의 한강벨트 아파트의 거래량과 상승률이 꺾였던 것과 달리 9·7 대책이 나온 후에는 오히려 상승폭을 키우고 있다. 이에 9·7 대책의 내용과 효과 그리고 앞으로 부동산시장의 방향성을 살펴보고자 한다.

정부는 9·7 대책을 통해 2030년까지 서울 수도권 135만 가구, 연평균 27만 가구의 신규주택을 착공한다는 계획을 발표했다.

하지만 계획만 발표하고 막상 제대로 실행하지 않았던 과거 때문에 많은 분들이 여전히 의구심을 가지고 있다. 분당신도시가 약 10만 가구인데 이런 공급 숫자들이 과연 실현 가능할까? 수도권 공공택지 착공은 충분한 가능성이 있으나 도심 노후시설, 유휴부지, 공공임대주택 개발 등은 변수가 많아 장담하기 어려울 것 같다.

정부는 2030년까지 수도권 공공택지에서 기존 계획인 25만1000가구에 더해 한국토지주택공사(LH) 직접 시행, 공공택지 효율화 등을 통해 12만여 가구를 공급한다는 방침이다. 

2018년부터 시작한 3기 신도시 사업 중 인천계양, 부천대장, 고양창릉, 남양주왕숙, 하남교산지구는 이제 결실을 맺을 때가 됐다. 광명시흥, 의왕군포안산, 수원당수, 화성진안, 화성봉담3 등은 토지보상 단계라 아직 시간이 필요하지만 정부가 총력전에 나선다면 상당한 물량의 착공이 가능할 것 같다.

LH의 부채가 많은 것은 사실이지만 주택시장의 안정과 서민 주거복지를 위해 공공주택의 비중을 높이는 만큼 정부의 직간접적 지원은 불가피하다.

이처럼 공공택지의 물량이 늘어난다는 것은 5년간 대규모 청약잔치가 열린다는 의미와 같다. 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에게 이보다 더 반가운 소식이 어디 있겠는가?

공공분양의 특성상 신생아, 생애최초, 신혼부부, 다자녀 등 특별공급 물량비중이 높아 자격요건이 된다면 적극적으로 참여하는 것이 좋다. 특별공급 대상이 아닌 분들은 일반공급을 해야 하는데 공공분양의 일반공급은 청약통장의 납입금액에 따라 우선순위가 결정된다. 

특히 해당 지역 거주자는 거주자우선 30%가 배정되는 만큼, 가급적 내가 거주하는 지역에 나오는 물량 우선으로 청약을 하는 것이 좋다. 청약통장이 아직 없다면 빨리 만들고, 월 납입금액도 최대 인정금액인 25만원까지 상향 조정하는 것이 유리하다.

반면 서울 도심 내 주택공급 확대 방안의 성공 가능성은 공공택지보다 낮다. 몇만 가구를 공급하겠다는 숫자의 나열은 시장의 공감을 얻기가 어렵다. 주민 반대와 예상치 못한 변수 등 현실적 문제도 산 넘어 산이다.

결국 공공택지 분양물량이 나오는 경기, 인천의 집값은 안정될 수 있지만 충분한 공급물량이 나오기 어려운 서울 특히 한강벨트의 집값은 여전히 불안한 장세를 이어갈 가능성이 높다. 넘치는 수요와 부족한 공급의 상황에서 어찌 집값이 안 오르겠는가?

이 물음에 대한 답을 9·7 대책에서 주지 못했기에 똘똘한 지역인 서울의 한강벨트(마포, 성동, 동작, 강동, 광진 등)와 경기도 과천시, 성남시 분당구(판교, 분당신도시) 아파트의 추가 상승 가능성은 높다.

공은 정부로 다시 넘어왔다. 9·7대책이 시장 안정에 사실상 실패하면서 추가적인 수요 억제 카드가 불가피해 보인다.

문제는 서울시가 강남 3구와 용산구의 토지거래허가구역을 2026년 말까지 연장했지만 이미 규제의 내성이 생긴 시장에 더 이상 영향을 주지 못한다는 점이다. 규제지역 지정과 대출규제의 수요 억제만으로 양극화의 쏠림 현상을 막을 수는 없다. 공급 부족이 아니라 수요 과잉이라는 서울 주택 시장의 근본적 문제를 다시 생각해야 할 때다.