[통계로 보는 부동산] 서울 아파트 매매심리 꺾였지만…'움츠린 수요' 오래 못 간다

대출규제·토허제에 강북 '주춤'…강남은 '똘똘한 한 채' 수요 유지

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

10·15 부동산 대책 시행 이후 서울 아파트 매수심리가 두 달 만에 꺾였다. 대출 규제와 토지거래허가구역 지정으로 자금 여력이 부족한 수요자들이 관망세로 돌아선 영향이다. 하지만 강남권은 여전히 '현금부자' 중심의 수요가 이어지며 지역별 온도차가 뚜렷한 모습이다. 일각에선 정책 충격이 잠시 매수심리를 누를 수 있지만, 집값 하락 국면을 만들기엔 역부족이라는 지적이 나온다. 

7일 부동산 업계에 따르면 10·15 대책 시행으로 부동산 매매 열기가 꺾이기 시작했다. 한국부동산원 주간 아파트 수급동향에 따르면 10월 넷째 주(10월 27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 103.2로, 직전 주 대비 2.2포인트(p) 하락했다. 지난 8월 중순(99.1) 이후 처음으로 하락 전환한 것이다.

10·15 대책의 규제지역 확대 시행(16일)에 이어 토허구역 지정(20일)까지 '삼중 규제'가 모두 적용된 영향으로 풀이된다. 매매수급지수는 100을 기준으로 매도세와 매수세 균형을 나타낸다. 100을 넘으면 매수 우위, 밑돌면 매도 우위를 뜻한다. 

다만 지역별로는 양극화가 뚜렷했다. 강북권의 매수심리 위축이 강남권보다 더 큰 상황이다. 강북권 매매수급지수는 101.6으로 전주(104.8) 대비 3.2포인트 급락했다. 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역을 중심으로 매수 문의가 급감한 영향으로 풀이된다. 

반면 강남권은 106.0에서 104.7로 1.3포인트 하락하며 강북권보다 하락폭이 작았다. 대출 규제 강화로 자금력이 부족한 실수요자들은 관망세로 돌아선 반면, 현금 여력이 충분한 고소득층은 '똘똘한 한 채' 매수를 이어가고 있는 셈이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 20일 토허제가 시행된 이후 서울 아파트 거래는 총 273건을 기록했는데, 이중 강남3구(강남·서초·송파구) 거래가 전체 거래의 80.6%(220건)를 차지했고, 나머지 지역은 매매가 급감한 상황이다. 

이런 이유로 서울 상급지를 중심으로 매수가 살아나며 부동산 상승을 전망하는 조사 결과도 나오고 있다.  부동산R114가 지난달 22일부터 이달 2일까지 전국 1458명을 대상으로 실시한 '2026년 상반기 주택시장 전망' 설문에서 응답자의 52%는 내년 상반기 주택 매매가격이 오를 것으로 예상했다. 31%는 보합, 17%만이 하락을 전망했다. 이는 시장 참여자 절반 이상이 지금의 단기 조정을 '숨 고르기' 수준으로 본다는 의미다.

주택 가격 상승 이유로는 '핵심 지역 아파트 가격 상승'(35.37%)이 가장 많았다. 이어 '기준금리 추가 인하 가능성'(12.63%), '서울 등 주요 도심 공급 부족 심화'(10.9%), '정부 주요 규제에 따른 매물 잠김'(8.91%), '급매물 위주로 실수요층 유입'(8.78%), '대출규제에 따른 풍선효과 영향'(6.52%)이 뒤를 이었다.

이런 이유로 매매심리 하락이 장기적 추세로 보기 어려울 것이란 진단이 나온다. KDI는 지난해 9월 발간한 '가계대출 규제의 영향 분석' 보고서에서 주택담보대출 규제의 직접적인 효과가 약 6개월간 지속된다고 분석한 바 있다. 대출 제한으로 초기에는 수요가 줄지만, 시간이 지나면 금리 적응과 자산 가치 회복 기대가 맞물리며 매수세가 다시 살아난다는 설명이다.

보고서에서 양용현 선임연구위원은 "주담대의 경우 규제 효과로 인해 태도가 긴축적으로 바뀐다"면서 "이러한 것은 시간이 흘러감에 따라 거시경제환경 변수들의 변화가 함께 발생해 약 6개월 이후 규제 효과는 사라지는 것으로 보인다"고 설명했다. 

아주캐스트