"약발 끝났나" 10.15 대책 한 달 지났는데 다시 꿈틀... 규제 비웃는 시장

서울 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

서울 전역과 경기 12곳을 '3중 규제'(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)로 묶은 10·15 부동산 대책 시행 후 주춤하던 집값이 다시 꿈틀거리는 모습이다. 고강도 수요 억제책으로 전반적인 시장 관망세가 심화하면서 거래량은 줄었으나, 서울 핵심지로 '똘똘한 한 채' 수요가 몰리며 이들 지역의 집값이 상승하고 있다. 전문가들은 시장의 잠재 수요가 여전한 상황에서 수요 억제만으로는 장기적인 가격 안정이 어려운 만큼 추가 대책이 필요하다고 제언한다.

16일 리얼투데이에 따르면 10·15 대책 발표 이후인 지난달 16일부터 이달 11일까지 약 한 달 간 서울 아파트 거래량은 2320건으로 직전 한 달(9월 18일~10월 15일) 거래량(1만254건) 대비 77.4% 감소했다. 서울과 경기 주요 지역으로 규제가 확대됐고, 대출 규제, 실거주 의무, 갭투자(전세 끼고 매매) 차단 등이 더해지며 거래가 얼어붙은 모습이다. 

그러나 정부의 대책 발표 이후 나타나던 집값 하락세는 다른 양상을 보이고 있다. 시장 관망세가 이어지면서 전체적으로는 상승폭이 줄었으나 일부 지역은 다시 오름세를 보이면서다.

한국부동산원 11월 둘째 주(10일 기준) 주간 아파트 가격 동향 조사 결과를 보면 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.17% 올랐다. 상승세는 이어졌으나 3주 연속 둔화했다.

다만 일부 지역은 상승폭을 다시 확대했다. 성동(0.27%→0.37%)과 용산(0.23%→0.31%), 서초(0.16%→0.20%), 송파(0.43%→0.47%), 도봉(0.02%→0.03%) 등 5곳이 서울 25개 자치구 중 전주 대비 상승률이 올랐다. 

10·15 대책으로 시장 관망세가 심화하고 있으나 강남권과 한강벨트로 오히려 '똘똘한 한 채' 수요가 몰리며 가격을 밀어올리고 있다는 분석이다. 

심형석 우대빵연구소 소장은 "정부 규제 이후에도 강남 3구를 중심으로 신고가 거래가 이어지는 등 수요자들의 움직임은 여전하다"며 "정부 대책이 거래량 감소에는 분명 효과가 있지만, 오히려 '똘똘한 한 채' 심리를 자극한 셈"이라고 설명했다.

실제 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 대책 시행 후 규제지역으로 추가된 서울 21개 구의 아파트 매매가격은 평균 1.2% 올랐고, 경기도 12개 시·구 역시 1.1% 상승했다.

반면 기존 규제지역이던 강남·서초·송파·용산 등 주요 고가 지역은 같은 기간 평균 2.5% 오르며 상승폭이 훨씬 컸다. 특히 서울에서 발생한 신고가 309건 중 87%가 이 네 곳에 몰렸고, 신규 규제지역에서 발생한 신고가 45건 중 절반 이상(53%)은 15억원을 넘는 고가 아파트였다.

정부 규제로 거래 자체는 줄었지만 자산 가치가 높은 '똘똘한 한 채'를 사겠단 심리는 여전히 강하게 작용하면서 오히려 쏠림현상이 더 가속화하고 있다는 분석이다.

일부 지역으로 수요 쏠림이 지속되면서 급매가 소진되고, 가격 상승을 전망하는 집주인들이 오히려 매물을 거둬들이면서 매물도 줄어들고 있다. 아실에 따르면 10·15 대책 발표 다음 날부터 지난 15일까지 서울 아파트 매물은 7만2997건에서 6만2723건으로 14% 줄었다. 

전문가들은 정부가 전방위적인 규제에 나서면서 단기간의 수요 억제는 성공했으나 공급 부족 문제가 해소되지 않은 가운데 잠재 수요가 여전하다며 중장기적으로 시장 양극화가 심화할 수 있다고 내다봤다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "지금의 규제는 표면적인 거래는 위축되지만 결국 정부가 목표했던 주요 지역의 가격 하락으로는 이어지지 않고 있다"며 "기존 매물 공급이 막힌 상황에서 신규 공급도 요원한 상황이라 점차 규제지역 내에서도 풍선효과가 나타나는 등 시장의 움직임이 빨라질 수 있다"고 말했다.