강남보다 노도강 거래 늘었다…서울 거래 80%는 15억 이하

양도세 중과 종료 앞두고 중저가 매물 쏟아져…노원구 거래량 서울 평균 3배 넘어

정부가 토지거래허가구역에서 주택 매수자에게 적용되는 실거주 의무를 세입자가 있는 모든 주택을 대상으로 한시 유예한다고 발표한 12일 서울 강남구 한 부동산 중개업소의 모습. [사진=연합뉴스]

서울 아파트 시장에서 15억원 이하 중저가 거래 비중이 80%를 넘어서며 노원·도봉·강북 등 외곽 지역 거래가 빠르게 늘고 있다. 지난해 10·15대책 이후 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶인 데다 대출 규제가 강화되면서 상대적으로 자금 진입 장벽이 낮은 중저가 아파트로 수요가 이동한 영향으로 풀이된다. 여기에 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 비강남권 매물이 늘어난 점도 외곽 거래 증가에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 2월부터 5월 16일까지 신고된 서울 아파트 매매 계약 가운데 15억원 이하 거래 비중은 81.6%로 집계됐다. 이는 직전 3개월인 지난해 11월부터 올해 1월까지의 78.2%보다 3%포인트 이상 높아진 수치다.

이는 지난해 10·15대책 이후 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶인 데다 고가 주택에 대한 실질적인 대출 여력이 크게 줄어들면서 상대적으로 최대 6억원까지 대출이 가능한 중저가 아파트에 수요가 몰린 영향으로 풀이된다.

여기에 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침도 영향을 미친 것으로 보인다. 이재명 대통령은 지난 1월 23일 소셜미디어 엑스(X·옛 트위터)를 통해 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 공식화했다. 이후 부동산 플랫폼 아실 기준 서울 아파트 매물은 1월 말 5만6219건에서 3월 21일 8만80건까지 약 42.4% 급증했다.

특히 다주택자들이 상대적으로 처분 부담이 낮은 비강남권·중저가 주택 매도에 나서면서 외곽 지역 거래가 늘어난 것으로 분석된다.

가격대별로 보면 6억원 이하 거래 비중은 지난해 11월~올해 1월 20.7%에서 올해 2~5월 23.6%로 증가했다. 같은 기간 6억~9억원 이하 거래 비중도 26.3%에서 28.7%로 확대됐다.

반면 9억~15억원 이하 거래 비중은 31.2%에서 29.2%로 감소했다. 15억~25억원 거래 비중 역시 15.1%에서 13.2%로 줄었고 25억원 초과 거래 비중도 6.0%에서 4.7%로 낮아졌다.

중저가 아파트 거래 비중이 확대되면서 서울 아파트 평균 거래가격도 낮아졌다. 올해 2월부터 5월 현재까지 서울 아파트 평균 거래가격은 10억9846만원으로 직전 3개월 평균인 11억8834만원보다 약 8000만원 감소했다. 시장 전체가 살아난 것이라기보다 거래 중심축이 외곽·중저가로 이동했다는 해석이 나온다.

특히 노도강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽 지역의 거래 증가세도 두드러졌다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 올해 2월부터 5월 17일까지 서울 아파트 거래량 상위 단지 1위는 강북구 미아동 ‘SK북한산시티’로 총 115건이 거래됐다. 이어 성북구 돈암동 ‘한신·한진아파트’가 90건으로 뒤를 이었으며 노원구 상계동 ‘상계주공6단지’도 거래 상위권에 이름을 올렸다.