[8·29대책]DTI 풀고 세금감면 기간 늘려 실수요자 거래 숨통

"주택거래 활성화 도움"vs"대출 한도 늘리면 가계 부채 늘어"

-DTI 무주택자&1가구1주택자 자율적용(내년 3월말까지)
-생애최초주택구입시 주택기금 2억원 지원(내년 3월말)
-다주택자 양도세 중과유예 2년간 연장(2012년 말까지)
-취등록세 50% 감면(2011년 말까지)
-보금자리주택 사전예약 물량 축소 및 사전예약시기 조정
-보금자리지구 민영주택 공급비율(25%) 상향조정
-P-CBO.CLO 3조원 순차발행
-환매조건부 매입대상 및 업체별 매입한도 확대
-미분양 리츠.펀드 매입대상 확대

(아주경제 정수영 기자) 주택에 대한 총부채상환비율(DTI)을 내년 3월말까지 한시적으로 폐지하는 등 정부가 부동산 거래를 살리기 위해 각종 대책을 내놨다. 시장에서는 "풀 수 있는 건 다 풀었다"는 분석까지 나오고 있다.

하지만 부동산 시장을 좌우하는 가장 강력한 수단인 DTI 폐지가 한시적으로 적용됨에 따라 내년 4월부터는 시장이 또 다시 침체될 수 있다는 전망도 제기되고 있다. 또 이 기간동안 투기가 되살아나 시장이 혼돈에 빠질 수 있다는 우려가 나오는 것도 사실이다.

◆"주택거래 증가" vs "가계부채 증가"

정부가 29일 내놓은 '8·29 부동산대책'의 핵심은 실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안이다.

실수요 주택거래 정상화 방안으로는 DTI를 한시적으로 폐지하고 부동산 세제를 일시적으로 완화하는 내용이 마련됐다.

DTI는 내년 3월말까지 무주택자와 1가구1주택자에 한해 금융권이 자율으로 적용할 수 있게 된다. 다만 투기지역으로 묶여 있는 강남3구와 9억원 초과 아파트는 제외된다.

이는 주택 거래 활성화에 도움이 될 것으로 전망된다. 국토해양부에 따르면 현재 수도권 거주자의 91%가 무주택자이거나 1주택자여서 대출규제로 집을 사기 어려운 상황은 사라지게 됐다.

또 같은 기간안에 세대주 전원이 집을 산 경험이 없는 가구가 내년 3월 안에 생애최초로 주택 구입시 주택기금에서 2억원까지 지원해주기로 해 무주택자가구의 주택 구입도 늘어날 전망이다.

거래활성화를 위한 세제안으로는 올 연말까지인 다주택자의 양도소득세 중과제도(2주택자 50%, 3주택자 이상 60%)가 2012년 말까지 2년간 연장된다. 이에 따라 주택 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오는 상황도 피할 수 있게 됐다.

취등록세 50% 감면제도(4%→2%)도 2011년까지 1년간 연장하는 방안도 최소한 주택 구매 수요가 줄어드는 일을 막을 것으로 보인다.

하지만 제1금융권의 자체 대출 조건 심사가 까다롭고, 가계 주택담보대출을 무리하게 확대시킬 필요가 없어 실제 대출 규제 완화 정도는 그동안 정부가 논하던 수준인 DTI 5~10% 상향 정도에 그칠 것으로 전망된다. 

반면 가계부채만 증대시킨다는 지적도 받고 있다. 제2금융권이 대출 한도를 대폭 늘릴 경우 대출이자를 감당하기 어렵기 때문이다. 정부는 1주택자가 이번 조치로 주택을 매입해 2주택자가 된 경우 2년 이내 이를 처분하도록 했다. 기간내 처분을 못할 경우 가산금리 부과 등 불이익을 받게 된다.

그러나 제도가 끝난 후 거래가 다시 침체돼 집을 팔지 못해 어려움을 겪을 수도 있다. 또 정부가 금리를 올리는 추세여서 대출이자를 감당하기도 힘들 수 있다. 대출이 주택구입 이외 다른 시장으로 흘러가 신용불량자를 양산할 위험소지도 있다. 

◆보금자리주택 공급시기 조절

8·29 대책에서는 주택공급을 확대하기 위한 고민의 흔적도 엿보인다. 당초 보금자리주택 공급시기 조절은 불가능하다던 정부는 입장을 바꿔 오는 10월께 공급예정인 사전예약 물량을 기존 80% 정도에서 50% 수준으로 줄이기로 했다. 12월께 발표예정인 4차지구는 기존 4~6개에서 2~4개로 축소하기로 했다.

정부는 또 보금자리주택 민간주택용지를 기존 25%에서 더 늘리기로 하고, 85㎡ 이하 소형물량도 건설할 수 있도록 했다.

이는 올해 민간공급이 대거 줄어들고 있는 상황이 보금자리주택 때문이라는 업계의 불만을 정부가 일부분 인정한 결과다. 그동안 주택건설업계는 "정부가 저렴한 보금자리주택을 한꺼번에 대거 쏟아내 건설사들이 분양주택 사업을 미루거나 취소하고 있다"며 "보금자리주택 공급물량과 시기를 조절해 달라"고 요구해왔다.

실제로 민간주택 분양가상한제 적용, 보금자리주택 공급 등으로 2~3년새 민간분양주택 공급 규모가 이전에 비해 평균 50~70% 수준으로 줄어들어 주택수급균형 문제가 제기되고 있는 상황이다.   

업계는 이번 대책으로 민간분양주택이 다시 증가할 수 있게 됐다며 환영하는 분위기다. 대형건설사 관계자는 "정부가 보금자리주택 공급을 조절한 것은 사전예약 물량의 미계약 사태를 막기 위한 조치로 보이긴 하지만, 그래도 민간건설사의 분양수요가 늘어나긴 할 것으로 보인다"고 말했다.

반면 공공주택 정책이 다시 후퇴하고 있다는 지적도 나오고 있다. 그린벨트를 해제해 공급하는 보금자리주택지구는 강남세곡, 서초우면지구 등 강남지역 물량만 사전예약시 높은 경쟁률을 보였다. 반대로 2차지구에서는 수도권 일부 물량이 대거 미달되는 사태를 빚었다.

더구나 부동산 가격이 많이 떨어져 있어 수도권 지역 대부분의 집값이 보금자리주택보다 더 떨어져 있는 상황이다.

정부로서는 하반기 내놓을 3차지구 사전예약 물량이 부담이 될 수 밖에 없다. 또 일부 지방자치단체들이 보금자리주택지구 지정을 미루거나 요구사항이 많은데다 시행자인 LH의 자금부담도 큰 형편이다. 이 같은 상황에서 4차지구 지정 자체가 정부에게는 큰 부담이 될 수 있다. 정부가 보금자리주택 공급 물량과 시기를 조절하는 데는 이 같은 이유도 포함돼 있는 것으로 분석된다.

또 민간주택시장이 살아나지 않을 경우 공공주택 감소로 주택공급에 더 큰 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없다.

◆미분양 줄이기는 미흡

이번 대책에는 미분양 주택을 줄이기 위한 내용도 포함돼 있지만 미흡하다는 지적도 나오고 있다.

정부는 미분양주택 매입조건을 완화했다. 대한주택보증의 환매조건부 매입대상을 공정률 50%에서 30% 이상으로 확대하고, 업체별 매입한도를 업체당 1500억원에서 2000억원으로 확대했다.

미분양 리츠와 펀드매입대상도 현재 준공 후 미분양주택에 한정하고 있으나 올 연말까지 준공예정인 미분양까지 확대하고, 추가적인 활성화 방안을 강구키로 했다.

그러나 건설사들이 미분양 주택 매도를 꺼리고 있는데다 리츠와 펀드에 대한 세제혜택이 거의 없어 시장 활성화에는 한계가 있다는 지적이다.

특히 주택업계가 요구해온 미분양 주택에 대한 양도세 및 취·등록세 감면 혜택이 수도권까지 확대하지 않아 미분양 감소에 큰 도움이 되긴 어려울 전망이다. 

국토부는 이에 대해 "미분양주택은 지방이 문제가 되고 수도권은 경기만 나아지면 해소될 것으로 판단해 이번 대책에서 빠진 것"이라고 말했다. 

하지만 최근 지방은 미분양주택이 감소하고 있는 반면 수도권은 증가추세여서 전체적으로 다시 미분양이 늘고 있는 상황이다. 

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