정부, 실패했던 '사전청약·토지임대부 분양'으로 30대 '패닉바잉' 겨냥?

과거 실패했던 대책들..."면밀한 보완필요"

정부가 이번 주 내놓을 공급대책에 '사전청약'과 '토지임대부 분양', '지분적립형 주택' 등의 내용을 포함시킬 것으로 전해졌다. 임대주택만으로는 충분한 공급효과를 달성하기 어렵다는 판단에 따라 공공분양 카드를 검토 중인 것이다. 다만, 전문가들은 과거에 실패했던 정책을 재탕하는 수준으로는 공황 매수(패닉 바잉)에 달려드는 30대 행렬을 잠재울 수 없다고 지적했다.

 

지난달 28일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 국토부 장관(오른쪽)이 박선호 제1차관과 대화하고 있다. [사진 = 유대길 기자]

정부 대책 나와도 매수행렬, '패닉바잉 시대'

2일 한국감정원에 따르면 지난 6월 기준 서울 아파트거래량은 1만1106건으로 집계됐다. 이는 전월 대비 2.5배 많은 수준으로, 올해 최고치다. 전체 거래 중 64%는 20~40대가 차지했다.

지난 6월 10일부터 홍남기 부총리 등이 추가 부동산 규제를 예고한 후 실제로 6·17 부동산 안정화 대책을 내놨음에도 매수 행렬이 오히려 심화된 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "기존엔 대책이 나오면 당분간 집값이 하락할 수도 있다는 불확실성에 매수가 얼어붙었는데, 이제는 정부 정책을 믿지 않게 된 것"이라고 설명했다.

이런 패닉 바잉 사태를 막기 위해 정부는 최근 3기 신도시에 짓는 주택 중 3만 가구를 사전청약으로 미리 공급하겠다는 계획을 밝혔다.

이와 함께 땅을 정부가 갖고 건물만 저렴하게 공급하는 토지임대부 방식과 분양가 중 일부만 선납하고 30여년에 걸쳐 나머지 금액을 갚는 지분적립형 주택 등 새로운 공급방식도 고민 중이다.

 

[그래픽 = 임이슬 기자]

실익 없다 결론 났던 사전청약·토지임대부 분양
지분적립제 긍정적··· 한 호당 5억원 '빚' 걸림돌

이들 대책은 과거 정부가 시행했다가 별 효과를 보지 못하고 유야무야된 것들이어서, 정밀한 보완책이 마련되지 않으면 실패를 반복할 것이란 우려가 나온다.

우선 2009년 도입됐다가 2년 만에 사라진 사전청약제도의 경우, 당첨 후 입주 대기시간이 4년 이상에 달하고 주거지 이전계획을 세우기 쉽지 않다는 점이 문제점으로 거론됐다.

또 내 집 마련 수요를 미리 잡아둔다는 개념이지만, 사전청약에 당첨된 상태에서 다른 단지 청약에 도전할 수 있다는 점도 한계다.

한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 관계자는 "착공도 하기 전에 수립한 분양 일정이 그대로 진행되지 않는 사례가 많아 가구별로 변수에 대처하기 힘들고 전·월세 계약도 엉키는 등 운영상 문제가 많았던 제도"라고 설명했다.

이어 그는 "당초 목적과 달리 당첨자들이 사전청약을 받은 상태에서 더 좋은 단지 청약에 계속 도전하면서 청약시장 수요가 줄어드는 효과도 미미했다"고 말했다.

토지는 정부가 소유하고, 건물만 분양받는 토지임대부 분양제도 역시 2009년 도입했다가 3개 단지에 시범 적용한 후 사장됐다. 2016년에는 '토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별법'이 아예 폐지됐다.

이 방식으로 서울 강남구 '브리즈힐(402가구)'과 서초구 'LH서초5단지(358가구)', 군포 부곡 'B2(3가구)'를 공급한 결과, 주거안정에 실익이 없다고 결론 났기 때문이다.

내 집이지만 매달 33만~38만원의 국유지 사용료를 내야 해 체감되는 부담이 컸고, 훗날 재건축 조합원 권리도 행사할 수 없다는 점이 결정적인 실패 요인으로 꼽힌다. 

전문가들은 지분적립형 주택의 경우 대체로 호평하면서도 공공기관의 부채가 기하급수적으로 증가할 수 있어 패닉바잉을 막을 정도의 많은 물량을 공급하기 어렵다고 내다봤다.

서울 평균 아파트매매가격 9억원 기준으로 수분양자가 40%를 낸다고 가정할 때 공급자인 LH 또는 서울주택도시공사(SH)가 가구당 5억4000만원을 떠안아야 하는 구조다. 

익명을 요구한 국토연구원 관계자는 "이런 식으로 1만 가구만 해도 5조원"이라며 "LH 부채가 128조원(2018년 기준)이고 하루 이자만 100억원에 달하는 상황인데, (지분적립형 주택은) 부담하기 어려울 것"이라고 말했다.