임대사업자 등록말소까지…더 쎈 임차인 보호법 나온다

민간임대주택특별법령, 10일부터 시행

[사진=연합뉴스]

등록임대 임차인 보호와 임대사업자 관리에 대한 법률이 더 강화될 예정이다. 

국토교통부는 이같은 내용을 골자로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'이 1일 하위법령 개정안의 국무회의 의결을 거쳐, 오는 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔다.

이번에 시행되는 내용은 등록임대 관리강화방안, 주택시장 안정화 방안 및 주택시장 안정 보완대책 후속으로, 등록임대주택 부기등기 의무화 실시와 함께, 사업자가 의무를 회피하거나 그 책임을 다하지 않는 경우, 임차인 보호 및 사업자 제재를 위한 등록말소 권한 부여 등 지자체 관리권한도 강화된다.

이와 함께, 임대사업자의 임대보증금 보증가입 시 필요한 주택가격 산정 관련 부담을 경감하기 위해 종전의 감정평가액뿐만 아니라 ‘공시가격(또는 기준시가)’도 활용할 수 있도록 개선된다.

주요 개정사항으로는 △임차인에게 정보제공 확대 등 임차인의 알권리 강화, △임대사업자 의무 준수 확보를 위한 제재 강화, △등록임대사업 지원 등이 담겼다. 

먼저 임차인의 알권리 강화와 관련, 등록임대주택은 예비임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임대사업자는 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것을 부기등기해, 임차인의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있도록 한다.

또 임대주택 권리관계 정보제공 의무를 강화한다.  임대보증금 미반환 사고의 근본적인 원인이 임대인-임차인 간 정보의 비대칭성에 있음을 감안, 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가한다. 이를 위반하는 경우 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

특히 등록임대주택이 ‘단독·다중주택․다가구주택’ 유형인 경우, 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비임차인에게 제공토록 개선한다. 이는 다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우, 임차인이 선순위보증금을 확인하기가 곤란해 추후 보증금 회수가 어려울 수 있었던 문제점을 개선하기 위해 마련됐다. 

이와 함께 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장․군수․구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있도록 한다. 또한 임대사업자 의무 준수 확보를 위한 제재도 강화된다. 보증금 미반환으로 인한 피해발생 시 등록말소가 가능해 진다. 

임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연해 임차인 피해가 명백히 발생한 경우, 시장·군수·구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있게 된다. 임대등록이 말소되면 사업자가 그간 제공 받은 세제감면액도 환수 조치된다.

이 때 보증금 반환지연에 따라 직권말소가 가능해진다. △임차인이 제기한 보증금 반환청구 소송에서 승소판결이 확정됐거나 △주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립됐으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우로 구체화해 적용된다.

아울러 임대차계약 미신고 등 공적 의무 미준수 때에도 임대사업자의 등록말소가 가능해질 전망이다. 

임대사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 누차 불응(3회 이상)하거나 거짓으로 보고해 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되는 경우, 지자체장이 직권으로 등록을 말소시킬 수 있도록 지자체의 관리권한을 강화한다.

이번 개정안을 통해 임대보증금 보증 가입 시 적용사항을 보완하고 임대사업자 등록말소 요건도 정비한다. 또 공공지원임대주택 유형을 추가키로 했다. 장기일반에서 공공지원으로 유형변경 시 임대의무기간 산정도 달리 하고 임대의무기간 중에도 말소 가능한 요건을 명시화한다. 

국토부는 "이번 개정안을 통해 등록임대거주 임차인의 주거안정 및 권리보호 제고, 부실사업자 퇴출·임대등록제도의 내실화에 기여할 것으로 예상된다"면서 "올해 최초로 추진하는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검의 적극 추진과 함께 임차인 보호를 위한 다양한 제도개선사항도 지속 발굴해 나갈 방침"이라고 밝혔다.