[6·21 부동산대책] 재개발·재건축 분양가 최대 4% 오른다...택지비 검증위도 신설

이주비, 총회운영비, 건축비 인상분 대거 분양가에 반영

분양가 최대 4% 안팎 오를 듯...재개발 인상폭이 재건축보다 더 커

원희룡 국토교통부 장관 [사진=연합뉴스]

정부가 21일 아파트 분양가상한제와 고분양가심사제를 개편한 이유는 제도가 현실을 반영하지 못해 조합과 건설사 간 갈등이 격화되고, 이로 인해 도심 주택 공급이 지연되고 있다고 판단해서다.

분양가상한제의 경우 그동안 택지비 산정을 감정가 기준으로 하고, 고급 마감재, 원자재 가격 인상, 정비사업 필수비용 등이 제대로 반영되지 않는다는 문제가 있었다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가심사제 역시 심사 기준이 자의적이고 투명하지 않다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.
 
정부는 이번 개편안에 조합과 건설업계가 제기한 문제의 해결방안을 담는 한편, 저렴한 가격의 분양을 기대하던 수분양자의 입장도 충분히 고려했다고 설명했다. 

◇이주비, 총회운영비, 건축비 인상분 반영...도심 재정비 사업 필수비 대부분 '수용'
 

국토교통부는 21일 제1차 부동산관계장관회의에서 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 확정했다. 이번 개편에 따라 분양가에는 그동안 포함되지 않았던 재개발·재건축 추진과정의 필수비용이 대거 반영된다.
 
구체적으로는 △기존 조합원들의 주거이전비 △상가세입자, 현금청산 소유자의 사업장 이전에 따른 영업손실비 △세입자, 현금청산 소유자 등 이주 과정에서 발생한 명도 소송비 △조합원 이주비 △조합 의사결정과정에서 발생하는 총회개최 소요경비 등이다.
 
김영한 국토부 주택정책관(국장)은 "이번 조치는 정비사업에서 특수하게 발생하지만 그간 반영되지 않아 공급 애로요인으로 작용하던 필수비용을 적정하게 반영하고, 최근 자재비 상승을 건축비에 연동해 분양가를 합리화하는 데 중점을 뒀다"면서 "개편안을 통해 도심 내 공급기반이 확보되면, 시세 대비 저렴한 주택공급이 증가해 무주택 서민의 내집 마련 기회가 확대되고 시장 안정 요인으로 작용할 것"이라고 기대했다.
 
우선 주거 이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상의 법정 금액을 반영하기로 했다. 주거 이전비는 세입자의 경우 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2100만원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 각각 반영한다.
 
영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 내 영업이익과 이전 비용과 이전에 따른 영업이익 감소액을 계산해 반영하고, 폐업하는 경우 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 반영하기로 했다.
 
명도소송비는 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등 실제 소요 비용을 반영한다.
 
조합원 이주 비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 표준 산식으로 상한액을 설정한다. 표준 산식은 '종전 자산가×해당 사업장 소재지 주택담보대출비율(LTV)×대출 기간×한은 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리'다.
 
조합의 의사결정을 위한 총회, 대의원회의, 주민대표회의 등 운영비도 필수 비용으로 반영한다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속기간 등이 제각각이어서 조합 운영비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영하기로 했다.
 
최근 자잿값이 급등한 상황을 고려해 기본형 건축비 산정·고시도 탄력적으로 운영한다. 국토부는 매년 3월과 9월 두 차례 기본형건축비를 고시하는데, 고시 후 3개월이 지난 시점에 자잿값이 15% 이상 변동되면 건축비를 다시 고시할 수 있다. 때문에 여러 자잿값이 동시에 상승하는 현 상황에서는 조정이 어렵다는 지적이 제기됐다.
 
먼저 2007년 제도 도입 이후 한 번도 바뀐 적이 없는 건축비 반영 자재 품목을 교체·추가하기로 했다. 기존 레미콘, 철근 PHC 파일, 동관 등 4개 품목 가운데 사용 빈도가 낮은 PHC 파일과 동관을 빼고 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가해 5개로 늘렸다.
 
또 단일 품목 가격 15% 상승 시 외에도 기본형 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격 상승률의 합이 15% 이상인 경우나 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우라면 언제라도 기본형 건축비를 조정할 수 있게 했다.
 
김 국장은 "가령 철근값이 10% 오르고 레미콘값이 14% 올랐다면 실제로 공사비는 24% 오른 셈이어서 철근값이 24% 오른 것과 똑같은 충격을 준다"면서 "이 경우 지금과 같은 구조에서는 반영되지 않지만, 새 제도에서는 3개월 이내라도 반영해 비정기 고시가 가능하다"고 설명했다.
 
HUG의 고분양가 심사 시에도 자재비 급등 요인을 반영하기 위해 '자재비 가산제도'를 도입한다. 가산 방식은 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 비율로 산정한다.
 
올해 기본형 건축비 상승분(3월)인 2.64%에서 최근 3개년 평균 상승분(1.85%)을 뺀 0.8%를 현재 단기 자재비 급등분으로 계산한 뒤 여기에 통상 분양가 중 건축비 비율(40%)을 곱해 산출된 0.32%를 자재비 가산비율로 활용하는 식이다.
 
이에 따라 기존에 분양가가 5억원인 단지라면 자재비 급등 가산분(0.32%)을 추가로 반영해 5억160만원이 최종분양가로 결정된다.

◇분양가 최대 4% 안팎 오를 듯...재개발 인상폭이 더 커

국토부는 이번 개편으로 분양가가 1.5~4% 인상되는 효과가 있을 것으로 예측하고 있다. 인상폭은 재개발 현장이 재건축보다 높다.  

가령 현재 분양가가 3.3㎡(평)당 2360만원으로 책정된 A 재건축 현장의 경우 이번 분양가 개편을 통해 3.3㎡당 1.5% 상승한 2395만원으로 인상된다. 인상분에는 조합원 이주에 따른 금융비 23만원, 총회 등 필수소요경비 3만원 등 정비사업 관련 비용 26만원과 기본형건축비 9만원(철근·레미콘 상승률의 합이 15% 상승 가정)이 포함됐다.

3.3㎡당 분양가가 2440만원으로 책정된 B재개발 사업장의 경우 이번 조정을 거쳐 3.3㎡당 2495만원으로 약 2.3% 오른다. 재개발은 재건축보다 사업소요기간이 길고, 소송비용이 높아 정비사업 관련비용이 더 크게 반영될 수밖에 없다는 게 국토부 설명이다. 인상분에는 주거이전비 1만원, 손실보장비 25만원, 명도소송비 6만원, 이주비 금융비 10만원, 총회 등 필수경비 4만원, 건축비 상승액 9만원 등이 포함됐다.
 
◇민간택지 감정평가 검증 절차 개선...택지비 검증위 신설
 
그동안 '깜깜이 검증'이라는 지적을 받아온 민간택지비 검증 절차를 보다 투명화하기 위해 한국부동산원에 '택지비 검증위원회'도 신규 설치한다. 새로 설치되는 위원회에는 부동산원 외에도 감정평가사, 외부 전문가 등이 참여한다.
 
감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 감정평가 가이드라인을 구체화하고, 부동산원 검증 시 객관성을 확보하기 위해 해당 평가사의 의견도 적극 반영키로 했다.
 
다만 일부 조합 등에서 택지비 검증을 아예 폐지하자는 의견도 나왔지만 국토부는 택지비가 분양가에 미치는 영향이 커 이는 고려하지 않은 것으로 알려졌다.
 
HUG의 고분양가 심사와 관련해서도 합리성이 제고된다. 현재 HUG의 고분양가 심사에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장'은 500ｍ 이내, 준공 20년 이내, 사업 안정성·단지 특성 유사성 등의 기준에 따라 선정된다.
 
국토부는 준공연도 편차가 커(최대 20년) 노후 단지가 많은 경우 비교의 적정성이 떨어지는 지적에 따라 인근 사업장 선정 기준을 준공 10년으로 변경키로 했다. 또 분양가 심사 시 세부 평가기준과 배점을 모두 공개하되, 이의신청은 인근 시세의 70% 이하인 경우에만 가능하도록 했다.
 
이번 개편안은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다. 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 제도 개편은 부동산원 내규 개정이 필요해 이달 내 완료할 예정이다. 제도 개선 후 신규로 적정성 검토를 신청하는 단지부터 적용된다.