"주택시장, 금리변동 위험 높은 수준…2023년 상반기까진 하락세"

금융위기 같은 장기침체 가능성은 낮을 것으로

계속되는 금리 인상 충격에 서울 아파트 중위 전셋값이 6억원 이하로 떨어진 가운데 지난 25일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 전세 매물 정보가 붙어 있다. 이날 KB국민은행 월간 시계열에 따르면 이달 서울 아파트 중위 전세가격은 5억9966만원을 기록하며 지난해 2월(5억9739만원) 이후 1년 8개월 만에 6억원 밑으로 떨어졌다. [사진=연합뉴스]

가파른 금리 상승 영향으로 내년 상반기까지는 부동산시장이 약세를 지속할 것이란 전망을 국책연구기관에서 내놨다. 다만 글로벌 금융위기와 같은 장기 침체 가능성은 낮은 것으로 예상했다.

한국개발연구원(KDI)이 27일 발표한 '최근 주택시장 동향: 금융위기와 비교를 중심으로'에 따르면 2021년 4분기 이후 전국적으로 매매 및 전세가격 하락 폭이 확대되며 주택시장 경착륙에 대한 우려가 커지고 있다.

다만 현재의 하락장과 2008년 하반기~2009년 사이 글로벌 금융위기와 비교하면 차별적 양상이 관찰된다.

금융위기 당시 주택가격 하락은 소득 충격, 공급 확대로 촉발됐다. 전격적인 금리 인하에도 불구하고 전세·매매 비율이 낮았던 수도권을 중심으로 집값 하락이 장기화됐다.

2008년 하반기부터 2009년까지는 세계적인 경기 침체로 GDP와 민간소비가 큰 폭 하락하고 대외 수요 감소로 수출도 감소하면서 기준금리는 2008년 9월 5.25%에서 2009년 2월 2.0%까지 5개월 만에 3.25%포인트 낮아졌다.

금리 인하에도 불구하고 수도권을 중심으로 입주 물량이 집중되면서 2008년 4분기~2009년 1분기 중 아파트 매매가격과 전세가격이 동반 하락했다가 이후 소폭 상승했고, 2010년부터는 전세가격 상승세가 지속됨에도 매매가격이 하락하는 부동산 경기 침체로 이어졌다.

반면 2022년 중 주택가격 하락은 금리 인상이 주된 촉발 요인이다. 경기 하방 위험이 확대되고는 있으나 아직까지 실질소득 여건은 나쁘지 않은 수준이라고 KDI는 평가했다.

저금리·재정 확대 등으로 물가가 상승하면서 2021년 0.5%였던 기준금리는 2022년 10월 3.0%로 2.5%포인트 상승했다.

금융위기 시에는 수도권을 중심으로 매매가격이 하락하고 비수도권은 큰 영향을 받지 않았으나 2022년에는 전국적으로 금리 인상의 영향을 받으면서 수도권과 비수도권 매매가격과 전세가격이 동반 하락했다.

오지윤 KDI 부동산연구팀장은 "현재 거시경제는 소득 측면에서 금융위기 시기보다 양호한 편이지만 경기와 금리 경로에 대한 불확실성이 크고 가계소득 대비 가계부채 비율이 높아 금리 변동에 대한 위험에 더 노출돼 있다"고 말했다.

다만 현재 주택시장의 전세·매매가격 비율이 금융위기 전후보다 안정적이기 때문에 매매가격에 반영된 가격 상승 기대감은 금융위기 직전보다 크지 않은 것으로 판단했다.

주택가격은 2023년 상반기까지 하방 압력이 우세하고 이후에는 거시경제 여건에 크게 의존할 전망이다.

오 팀장은 "주택시장은 금융시장과 달리 금리 변동에 반응하는 속도가 느린 편이어서 최근의 금리 인상은 주택시장에 시차를 두고 반영될 예정"이라며 "2023년 하반기부터 물가, 소득, 금리 경로가 주택시장 참가자들 기대에 영향을 미치면서 주택시장 변동성이 높아질 가능성이 있다"고 말했다.