​[재테크 전략 극과 극] 불확실성 고조…대출 활용 투자는 장기전·눈치싸움

경기 광주시 남한산성 전망대에서 바라본 서울 도심 전경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

상품 주기를 짧게 가져가는 예금과는 달리 대출을 활용한 재테크는 장기전으로 버티기에 돌입하는 모양새다. 앞으로도 상당 기간 고금리가 이어질 것이란 전망에 현재 대출금리를 최대한 길게 가져가면서 버티겠다는 전략이다.

특히 주택가격 상승기에 상당한 규모의 자금이 주택시장으로 유입된 이후 침체기를 맞은 부동산 시장에서는 이와 같은 장기전 양상이 굳어지고 있다. 부동산 시장에서는 시중금리 고공행진이 상당 기간 이어진 탓에 이자 부담을 이겨내지 못한 차주들은 이미 고점 대비 낮은 가격에 부동산을 처분했다는 분석이 나온다. 이에 따라 버티기에 들어간 차주들은 불확실성에 따른 위험 최소화, 시중금리 추가 상승 가능성 등을 고려해 고정금리를 선택하거나 금리 재산정 주기를 길게 가져가는 방식으로 대응하고 있다.
 

매매·전세 차액 거래 노린 ‘집테크族’…버티거나, 발 빼거나

17일 금융권에 따르면 지난 7월 말 기준 은행권 주택담보대출(주담대) 연체율은 0.23%다. 이는 같은달 전체 가계대출 연체율인 0.36%보다는 양호한 수치다. 그러나 작년 7월의 주담대 연체율(0.11%)과 비교하면 0.12%포인트 늘어난 규모다.

이처럼 1년 사이에 연체율이 높아진 것은 지난해 하반기 시장금리가 급등했기 때문으로 풀이된다. 한국은행에 따르면 지난해 5월 연 3.90%였던 은행권 주담대 금리는 △6월 4.04% △7월 4.16% △8월 4.35% △9월 4.79%로 상승했다. 매달 0.12~0.19%포인트씩 상승한 데 이어 9월에는 전월 대비 0.44%포인트 급등했다.

지난해 10월에는 은행권 주담대 금리가 연 4.82%까지 올라가는 등 5개월 사이에 1%포인트 가까이 올랐다. 이후 올해 들어서도 은행권 주담대 금리가 연 4%대를 유지하면서 차주들의 이자 부담은 늘어만 갔다.

문제는 이 시기 부동산 시장이 불황을 겪으면서 주택 매매·전세 가격이 내리막을 탔다는 점이다. 한은에 따르면 국내 주택 매매·전세 가격의 전월 대비 상승률은 지난해 6월 동반 마이너스(-)를 기록했다. 이후 1년 동안 부동산 시장은 전월 대비 매매·전세 가격 하락을 경험했다. 지난해 12월에는 전월 대비 주택 전세가격 상승률이 –2.42%까지 떨어지기도 했다.

이 사이 역전세·깡통전세 문제가 불거지면서 ‘빚을 내 집을 산’ 사람들이 난처해졌다. 역전세는 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 것을 뜻한다. 깡통전세는 주택 매매 시세가 전세보증금보다 떨어지는 경우다. 국회 예산정책처에 따르면 올해 하반기와 내년 상반기에 만기가 도래하는 전세계약 중 역전세 위험가구는 59.4%인 65만4000호, 깡통전세 위험가구는 10.9%인 11만2000호로 추산됐다.

특히 주택 매매가와 전세가의 차액을 이용한 ‘갭투자’에 나선 투자자들은 높은 이자를 부담해야 하는 문제와 세입자에게 더 많은 전세금을 돌려줘야 하는 상황이 겹쳤다. 갭투자자들은 주택가격이 지속해서 우상향할 것이라는 믿음으로 시장에 뛰어든다. 현재 세입자가 퇴거할 때 내줘야 할 전세보증금을 다음 세입자로부터 받아 전달하면 된다는 계산이다. 그러나 갑자기 부동산 불황을 겪으면서 이 계산이 틀어졌다. 가뜩이나 이자 부담이 늘었는데 전세 시세가 떨어져 새 세입자의 전세보증금으로 현재 전세보증금을 충당할 수 없게 됐기 때문이다.
 

여전히 높고 불확실한 금리…전략적 대출로 위험 회피

대규모 자금이 투입되는 부동산 시장의 특성상 역전세난에도 시장 참여자들은 쉽게 철수하지 않고 있다. 시간이 오래 걸릴 수는 있어도 결국 부동산은 우상향할 것이라는 믿음 때문이다. 최근 주담대 잔액이 늘어나고 있는 것도 이 때문으로 풀이된다. 상황이 허락한다면 대출을 늘려서라도 불황기를 버텨내겠다는 전략이다.

금융당국에 따르면 국내 금융권 주담대 증가 규모는 올해 3월 1조원, 4월 1조8000억원, 5월 3조6000억원, 6월 6조4000억원, 7월 5조6000억원, 8월 6조6000억원 등 가파르게 늘고 있다.

지난달에는 주담대 잔액이 5조7000억원 늘어나면서 전월 대비 증가 속도는 한풀 꺾였지만 여전히 오름세를 보였다.

금융권에서는 부동산 시황이 좋지 않고 금리가 높은 상황에서 소비자들이 전략적인 대출로 위험 회피를 시도하는 것으로 보고 있다.

금융소비자들이 주담대 고정금리 상품을 선택하는 비율은 늘어나고 있기 때문이다. 한은에 따르면 은행권에서 새로 취급한 주담대 중 고정금리 비중은 올해 6월 73.1%, 7월 73.7%, 8월 76.5% 등 꾸준히 늘고 있다. 국내 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 평균으로 범위를 좁히면 지난달 기준 고정금리 비중이 87.9%에 달한다.

금융권 관계자들과 전문가들도 현재 금리가 여전히 높고 경로가 불확실하다는 점을 들어 전략적이고 신중한 대출이 필요하다고 조언한다.

전략적인 대출을 위해서는 우선 주요국 통화당국과 시장 분위기를 살펴야 한다. 만기가 수십년 단위인 주담대 상품 특성상 결국 조금이라도 낮은 금리를 장기간 유지하는 게 유리하기 때문이다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)는 올해 두 차례 남은 연방공개시장위원회(FOMC) 중 추가 금리인상이 이뤄질 가능성이 크다고 보고 있다. 올해 초 시장에서 ‘하반기 통화정책 전환’이 거론되던 것과는 대조적인 분위기다.

이창용 한은 총재도 지난 8월 통화정책방향 기자간담회에서 물가상승을 경험해보지 못한 젊은 세대가 금리인하에 대한 기대감으로 과도한 부채를 지는 데 경고장을 날렸다. 그는 당시 “부동산 투자와 관련해서 집값이 어떻게 움직일지 얘기하고 싶지는 않다”면서도 “돈을 빌릴 때 과거 10년처럼 금리가 1~2% 수준으로 내려갈 가능성이 크지 않은 점을 잘 고려해 투자해야 한다”고 강조했다.

게다가 최근 10년물 미국 국채를 필두로 은행채 등 금융소비자에게 영향을 주는 시중금리도 오름세를 타고 있다. 준거 금리, 금리 재산정 주기, 변동·고정금리 등 돈을 빌릴 때 전략적인 선택이 필요한 이유다.

은행들은 변동형 상품보다 고정형 상품의 금리를 낮게 책정하고 있다. 또 금리 재산정 주기가 길수록 높은 대출금리를 제시하고 있다. 당분간 금리가 높아질 것이란 전망이 우세하다는 의미다.

금융당국도 금리변동에 따른 채권 부실화 관련 위험을 회피하기 위해 고정금리 확대를 유도하고 있다. 금융감독원은 은행에 대한 행정지도를 통해 올해 고정금리, 비거치식 분할상환 대출 목표를 각각 전체 가계대출의 52.5%, 60.0%로 제시했다.

금융권 관계자는 “당분간은 시중금리가 높아질 가능성이 커 금리 재산정 주기를 길게 가져가는 게 유리할 것으로 보인다”며 “다만 금융시장에서는 주요국이 조만간 통화정책을 완화 기조로 전환할 것이란 전망이 계속되는 만큼 상환계획을 잘 고려해 전략적인 판단이 필요하다”고 조언했다.

이 과정에서 금융당국의 가계대출 규제는 변수로 작용할 전망이다. 최근 가계대출 규모가 급격하게 늘어나면서 금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하고 있기 때문이다. 일례로 정부는 금리인상기에 대비한 가산금리를 적용한 ‘스트레스 DSR’ 등 도입을 예고한 상태다. 이에 따라 금융소비자들은 대출을 활용한 재테크를 계획할 때 가계대출 규제 변화를 염두에 둬야 할 것으로 보인다.