PF 대출 경색에 건설사 위기…책임준공 완화에도 여전히 부담

대흥건설, 금융비용 1840억원...책임준공 영향

PF시장 경색, 시행사 파산 증가...시공사 재무 부담↑

시공사 중심 부담 구조 개선해야

[사진=연합뉴스]

공사 기간 내에 건축물을 준공하겠다는 ‘책임준공’ 약속을 지키지 못하는 사업장이 증가하면서 시공사들의 재무 부담이 가중되고 있다. 공사비는 급등하고 있는 데다 지방을 중심으로 분양률이 저조한 것이 발목을 잡고 있는 것이다. 정부가 앞서 책임준공 개선방안을 발표했지만, 현장과는 다소 괴리가 있다며 시공사 중심의 부담 구조를 바꿔야 한다는 지적도 제기된다. 

13일 건설업계에 따르면 법정관리(기업회생절차) 신청을 준비 중인 충북 건설공사 실적 1위 대흥건설은 책임준공형(관리형) 토지신탁으로 진행한 평창·안산 등 전국 6개 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장과 관련해 자금난을 겪는 것으로 알려졌다. 

책임준공은 부동산 PF 사업에서 정해진 기간 내 공사를 마치지 못하면 시공사가 채무 전부를 인수하도록 하는 계약으로, 신용이 낮은 사업장에 대한 보강 수단으로 활용됐다.

그러나 최근 건설경기 침체로 시공사와 조합 간 갈등, 공사비 상승 등의 이유로 공사 기간을 준수하기 어려운 상황이 이어지면서 책임준공 의무 미이행에 따른 시공사들의 우발채무가 현실화되고 있다는 우려가 높아진다. 

대흥건설의 경우도 금리 인상과 건축비 상승 영향으로 비용이 계획보다 크게 초과되면서 준공 지연이 발생했고, 이후 분양도 제대로 이뤄지지 않으면서 대흥건설이 떠안게 된 금융비용이 1840억원 규모로 알려졌다. 

앞서 지난 3월 정부가 부동산 PF 사업 구조 개선을 위한 ‘책임준공 개선 방안’을 발표한 바 있다. 원자재 수급 불균형, 법령, 태풍, 폭염, 한파 등을 연장 사유에 포함하고 연장 기한 상한을 90일로 정했다. 배상범위도 90일에 걸쳐 비례적으로 채무를 인수하도록 했다. 또한 자기자본비율 40% 이상인 경우 책임준공 의무를 면제한다는 게 골자다. 

그러나 업계에서는 미분양 가구 증가 등 부동산 시장 침체가 장기화하면서 폐업 및 부도 시행사들이 늘어 책임준공 약정을 맺은 시공사들에 위기가 전이된다는 지적이 나온다. 국토교통부에 따르면 2022년 239곳이던 부동산 개발업체 폐업은 2023년엔 278곳으로 늘더니 지난해에는 368곳에 달했다. 

현행 제도에 따르면 시행사가 부도 또는 파산으로 사업을 진행할 수 없는 경우도 시공사가 공사 기간을 지키지 못하면 PF 채무를 떠맡아야 한다. 특히 분양률이 저조한 지방의 경우 시행사가 공사비를 제때 주지 못하는 경우가 많다는 점을 감안하면 지방 사업장을 주로 관리하는 중견·중소 건설사의 책임 준공 미이행 부담이 커질 수밖에 없는 셈이다. 

자기자본비율이 40%를 넘는 우량 사업장의 경우 책임준공 의무가 면제되지만, 대부분의 사업장이 그에 미치지 못한 것도 문제로 지적된다. 나이스신용평가 조사 결과 지난해 9월 말 기준 국내 부동산 PF 사업장의 총사업비 대비 자기자본비율은 평균 5% 내외였다. 

한 중견 건설업체 관계자는 "미분양, 공사비 인상 등이 해결되지 않으면 지방 사업장이 많은 중견·중소건설사의 경우 공사가 90일 넘게 지속되는 사례도 빈번하다"며 "현장 상황에 맞춘 제도 손질과 함께 시공사에만 부담을 지우는 구조를 개선해 금융회사가 리스크를 같이 부담하는 구조로 변화해야 한다"고 말했다.