[전문가기고] 한국의 에어비앤비 규제

최민성 델코리얼티그룹 회장

에어비앤비(Airbnb)는 전 세계적으로 여행의 패러다임을 바꾼 혁신적인 플랫폼이다. 빈방 하나를 활용해 관광객을 맞이하며 지역 경제를 활성화하고 개인에게 소득 창출의 기회를 제공한다. 191개국에서 운영되며 연간 1억명 이상이 이용하지만, 한국에서는 유독 높은 규제의 벽에 부딪힌다. ‘외국인만 가능’, ‘연간 180일까지만 운영’ ‘실거주 의무’ 등의 규제는 한국을 세계에서 가장 빡빡한 에어비앤비 환경으로 만든다. 반면 미국, 유럽, 일본 등은 규제를 완화하며 경제적 이익과 사회적 유연성을 누리고 있다. 

한국에서 에어비앤비는 '외국인관광 도시민박업'이라는 법적 틀에 갇혀 있다. 관광진흥법에 따르면 도심 내 숙소는 외국인만을 대상으로 해야 하며, 내국인은 원칙적으로 이용할 수 없다. 오늘날 공유 경제의 흐름과는 어긋난다. 여기에 연간 180일 운영 제한과 실거주 의무가 더해져 호스트들은 반년은 쉬어야 한다. 오피스텔이나 아파트는 공중위생관리법상 숙박업 등록이 불가능해 에어비앤비 숙소의 90%가 불법으로 운영되는 아이러니가 발생한다. 서울 강남이나 홍대 같은 인기 지역에서 불법 숙소가 성행하는 현실은 규제의 실효성을 의심하게 한다.

이 규제의 배경에는 기존 숙박업계 보호와 주거 공간 안정성이라는 두 가지 논리가 자리 잡고 있다. 숙박업계는 "에어비앤비가 늘면 매출이 준다"며 반발해 왔고, 정부는 소음, 치안 문제, 화재 위험 등을 이유로 내세운다. 그러나 내국인 차별은 '근거리 여행'과 '스테이케이션(머문다는 뜻의 스테이(stay)와 휴가를 의미하는 버케이션(vacation)의 합성어)' 같은 글로벌 트렌드에 역행한다. 불법 단속은 문제 해결을 더디게 하며, 호스트와 이용자 모두에게 불편을 초래한다.

외국은 규제를 완화하며 공유 숙박의 이점을 극대화하고 있다. 샌프란시스코는 2017년 '단기 임대 등록제'를 도입해 호스트가 시에 등록하고 세금을 내면 자유롭게 운영할 수 있다. 결과적으로 시는 세수가 늘었다. 뉴욕도 단기 임대 플랫폼에 숙박세를 부과하며 운영 일수 제한 없이 합법 운영을 유도하며, 추가 세수를 창출한다. 일본은 2018년 민박법을 통해 연간 180일 제한을 두되, 등록 절차 간소화와 빈집 활용을 장려한다. 숙소 10만개를 돌파하며 지방 도시의 관광 수입이 30% 이상 늘었다. 이들 국가는 규제보다는 관리와 경제 활성화라는 균형을 택했다.

한국이 관련 규제를 개선하려면 해외의 교훈을 반영해야 한다. 우선 내·외국인 구분을 폐지하고 180일 제한을 완화해야 한다. 내국인의 해외여행 수요를 국내로 돌리는 역할도 한다. 일본처럼 등록 절차를 간소화하면 호스트의 부담을 줄이며 관광과 내수를 동시에 살릴 수 있다. 둘째, 실거주 의무를 풀고 빈집 활용을 허용해야 한다. 한국은 고령화로 빈집이 늘고 있지만, 이를 공유 숙박으로 돌릴 길이 막혀 있다. 셋째, 불법 단속 대신 합법화를 유도해야 한다. 오피스텔과 아파트에 안전 기준을 적용해 등록을 허용하면 불법 숙소가 줄고 세수도 확보된다. 2024년 문화체육관광부가 내국인 허용을 발표했지만, 180일 제한과 실거주 의무가 남아 반쪽짜리 개혁에 그친다.

한국의 에어비앤비 규제는 보호라는 명분 아래 지나치게 경직돼 있다. 세계는 유연성으로 공유 경제의 이점을 극대화하며 관광과 지역 경제를 살리고 있다. 내국인 차별 폐지, 빈집 활용, 합법화로 한국도 이 흐름에 동참해야 한다. 규제가 아닌 유연성으로 한국의 공유 숙박이 세계와 어깨를 나란히 하길 기대한다. 'K-에어비앤비'가 한옥과 지역 매력을 담아 관광객과 내국인을 모두 끌어들이는 날, 힘든 한국 경제에 그나마 도움이 될 것이다.