[초고강도 부동산 대책] 대출규제 서울 아파트 74% 사정권… 노도강 자극할까

[그래픽=아주경제]

“정부의 갑작스런 대출 규제 발표로 매수를 저울질 하던 수요가 자취를 감췄어요. 당분간은 시장 움직임과 가격 동향을 관망하는 수요가 늘면서 거래량이 줄어들 것으로 예상됩니다.” (마포구 아현동 A 공인중개업소 관계자)

정부가 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 시장이 당분간 관망세에 접어들 것으로 관측된다. 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 되면서 서울 집값을 밀어올렸던 상급지 갈아타기 수요의 위축이 예상되기 때문이다. 이번 대출 규제로 노도강(노원·도봉·강북구) 등 중저가 지역으로 대체 물건을 찾아 매수 수요가 이동할 수 있다는 전망도 나온다. 

29일 금융권과 업계 등에 따르면, 금융위원회는 전날부터 서울 및 수도권 지역에서 주택 구입 목적의 주담대 한도를 최대 6억원으로 제한했다.

최근 서울 등 수도권 중심으로 주택 거래가 증가하고 집값이 크게 뛰면서 대출을 관리해 수요를 억제하겠다는 구상이다. 고소득자의 경우 이전까지 최대 14억원까지 대출이 가능했지만 이번 조치로 대출을 통한 고가 주택 진입 자체가 사실상 봉쇄됐고, 디딤돌 및 버팀목 대출 등 서민이 이용하는 실수요 목적의 주택기금 대출 규제까지 일제히 강화하면서 아파트 구매에 상당한 제약이 불가피할 것으로 보인다. 

정부의 초고강도 대출 규제 시행으로 서울 아파트 상당 부분의 대출액 감소가 불가피하게 돼 달아오르던 아파트 매수 수요도 다소 진정될 것으로 업계는 보고 있다. 

부동산R114가 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주담대 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다. 가구 수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 해당되는 것으로, 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6천만원 선인 것을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정시 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 6억원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능한 셈이다.

현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울 지역은 '노도강'(노원·도봉·강북구), '금관구'(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 7개구 정도뿐이다. 이에 따라 매수 수요가 이들 서울 외곽 지역의 중저가 주택에 대한 매수 수요가 강해질 수 있다는 지적도 나온다. 

이와 함께 정부가 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금대출의 대출 한도도 종전 2억5000만∼5억원에서 2억∼4억원으로 축소하면서 자금이 부족한 2030 세대가 서울 외곽과 경기, 인천 등으로 밀려나는 현상이 나타날 수도 있다는 관측도 나온다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "대출 억제만으로 시장을 안정시키기에 한계가 있다"리며 "아파트 가격이 6억원 내외로 형성되어 있는 노도강 등 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있고, 돈 없는 사람은 집을 사지 말라는 정책이 될 수 있기 때문에 논란이 생길 수 있다"고 설명했다. 아울러 "중장기적으로 봐도 토지거래허가구역과 대출 규제가 시장 안정을 가져왔다고 평가하기 어렵다"고 말했다. 

일각에서는 이번 대출 규제가 양극화를 더욱 부추길 것이라는 의견도 제기된다. 현금부자들은 별 타격이 없고 오히려 대출을 받아야 하는 서민들의 문턱만 높여 부동산 양극화가 심화할 것이라는 것이다. 나경원 국민의힘 의원도 지난 28일 자신의 SNS에 "사실상 서민 퇴출형이고 현금 부자에게 넘기는 특권"이라며 "공급 확대가 부동산 시장 안정을 위한 정책 우선순위"라고 언급했다.