"시흥유통상가, 개발방식 놓고 갈등...상가 운영자들, '시장정비사업 방식' 선호"

시장정비방식, 상가·아파트 건설 모두 가능...국토부·서울시 결단 촉구

노후화와 높은 공실률로 개발 필요성이 제기되고 있는 서울 금천구 시흥유통상가가 현재 개발 방식을 놓고 상가 운영자간의 갈등이 깊어지고 있다. 


 

서울 금천구 시흥유통상가 일대의 재정비를 둘러싸고 이 상가 소유자들 사이에서 갈등이 깊어지고 있다.
핵심 쟁점은 ‘도시첨단물류단지’로 개발하자는 일부 조합 측과, ‘시장정비사업’ 방식으로 현실적 재개발을 하자는 다수 소유자 측의 입장 차이다.
일부 조합은 ‘물류단지 조성으로 부동산 가치를 높이겠다’는 취지지만, 또다른 다수의 소유자들은 ‘실현 가능성도 낮고, 지역 현실에도 맞지 않는다’며 정면으로 반대하고 있다. 대신 전통시장의 기능을 회복하고, 주거와 상업 기능을 함께 살리는 시장정비 방식이 보다 현실적이고 공익적이라는 입장이다.
 
■ “시흥유통상가는 전통시장… 물류단지, 웬말인가”

 
시흥유통상가는 지난 1987년, ‘도소매업진흥법’에 따라 ‘시흥산업용재유통센터’라는 이름으로 문을 연 이후 38년간 서울 남부권 최대의 공구 전문 상가로 기능해왔다. 현재는 ‘유통산업발전법’에 따라 대규모 점포로 등록된 상설 전통시장이다.
하지만 세월이 흐르며 건물은 노후화되고, 기반시설은 취약해졌으며, 상권 자체도 눈에 띄게 쇠퇴했다. 주차 공간 부족, 노후한 조경, 시설 노후화 등의 문제로 방문객은 줄고, 공실은 늘고 있다.
이런 가운데 일부 소유자들이 조합을 결성해 국토교통부의 2016년 시범 지정 사례를 근거로 ‘도시첨단물류단지’ 개발을 추진하고 있다. 그러나 이 방식은 실효성과 수익성, 공공성 등 모든 측면에서 의문을 낳고 있다는 지적이다.
 
■ 도시첨단물류단지?... 현실성 떨어지고 규제는 까다로워

‘도시첨단물류단지’ 개발은 ‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률’에 따른 사업으로, 전체 연면적의 50% 이상을 물류시설로 구성해야 한다. 때문에 주거시설은 30%를 넘길 수 없어 수익 구조 자체가 취약하다.
결국 사업성을 보완하려면 토지 용도를 상업지구로 ‘종 상향’해야 한다. 그런데 이는 도시계획 변경이라는 까다로운 행정 절차를 거쳐야 하며, 수년의 시간이 소요될 뿐 아니라 승인 여부도 불투명한 상황이다.
조합 방식은 사업 전반을 조합이 책임지는 구조이므로, 1400여 명에 이르는 다수 지분 소유자 간 의견 수렴의 어려움, 시공사 선정 갈등, 금융비용 증가, 장기 미분양 리스크 등이 얽혀 있어 갈등과 비용이 눈덩이처럼 불어날 수 있다.
 
■ 시장정비사업, 현실적이고 공공성도 높아

반면 다수 소유자들은 ‘시장정비사업’ 방식의 개발을 적극 요구하고 있다. 이 사업은 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’에 따라, 신축 30년 이상 된 낡은 건물을 정비법인이 시행하는 방식이다.
이 방식의 강점은 현재 용적률 400% 내에서도 약 3500세대의 아파트 건설이 가능해 사업성 확보가 용이하다. 이는 정부의 주택공급 확대 정책과도 맞닿아 있다.
전체 부지 중 15~20%만 상가시설로 확보하면 전통시장 기능을 유지할 수 있어, 상권 연속성과 지역경제 회복에도 긍정적이다.
또한 정비법인 구조로 시행되기 때문에 리스크가 분산되며, 미분양이나 금융 부담에 대한 개별 책임도 최소화된다.
특히 조합방식이 유발할 수 있는 내부 갈등, 법적 분쟁, 금융 리스크 등의 문제점을 방지할 수 있어 1400여 명의 구분 소유자가 있는 시흥유통상가 현실에 부합하는 모델이라는 분석이다.
 
■국토부·서울시의 정책적 결단 필요… “이제 정부가 답할 차례”

이제 국토교통부와 서울시가 명확한 정책적 판단을 내려야 할 시점이라는 것이 대체적인 목소리다.
국토부는 2016년의 물류단지 시범지 지정에 머물 것이 아니라, 시흥유통상가가 실제로는 30년 이상 운영된 전통시장이라는 점을 명확히 인식하고, ‘시장정비사업’으로의 정책 유도책을 검토해야 한다는 것이다.
또한 서울시는 준공업지역이라는 현재 도시계획 틀에만 얽매이지 말고, 시장 기능 회복과 주택 공급이라는 이중 목표를 달성할 수 있는 실질적 해법을 선택해야 한다는 것이다.
이와함께 양 기관은 조속히 협의체를 구성해, 소유자 대다수의 의견을 수렴하고, 절차적 행정지원을 강화해야 한다. 특히 서울시는 유통상가 일대 도시환경정비계획과 연계해, 지속가능한 지역경제 활성화 모델을 제시해야 한다.
이에 대해 한 상가 소유자는 “물류단지로 개발해봐야 정작 살아나는 사람은 없다. 오히려 영세 상인들은 내몰리고, 주민은 외면당한다”며 “시장정비 방식으로 현대화하고, 아파트도 공급되면 상권도 살아나고 주거 문제도 해소될 것”이라고 말했다.