'비강남' 아파트 거래 급감…'노도강' 멈추고 강남만 돈다

토허제로 묶어도 강남·용산 등 상급지 거래는 유지…잠실 주공5단지 '43억 거래'

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

정부가 10·15 부동산 대책을 발표하며 지난달 20일부터 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되자, 비강남권이 직격탄을 맞은 모습이다. 아파트 매매 거래가 대부분 사라졌기 때문이다. 반면 강남·용산 등 상급지는 여전히 고가 아파트 거래가 유지되며 양극화가 뚜렷해지고 있다.

3일 부동산 업계에 따르면 토허구역 조치가 지난달 20일부로 효력을 갖기 시작하면서, 특히 비강남 지역인 이른바 '노도강'(노원·도봉·강북구)의 아파트 매매거래가 전무한 것으로 나타났다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 토허구역 지정 이후인 지난 20일부터 이달 2일까지 노도강 아파트 매매 거래는 0건으로 집계됐다. 토허구역 지정 전 같은 거래일 동안에는 553건 거래가 발생했다. 

이는 조정대상·투기과열지구 지정에 더해 토허구역이라는 강도 높은 규제까지 투입된 결과로 분석된다. 토허구역으로 지정되면 해당 지역의 주택 매수자는 계약 후 4개월 안에 입주를 모두 마쳐야 하며 최소 2년간 실거주해야 한다. 또 규제지역 적용으로 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 축소되면서 거래가 사라진 것으로 풀이된다.

노도강 외에도 관악구 아파트 거래도 전무했다. 관악구도 규제 지정 전까지 같은 거래일 동안 183건의 거래가 있었지만, 규제 영향에 거래가 멈췄다. 금천구는 규제 이후 2건의 거래만 있었다.
 

 

반면 토허구역 지정에도 용산 10건, 서초구 26건, 강남구 35건, 송파구 101건 등의 매매 거래가 이뤄졌다. 특히 송파구는 토허구역 전 같은 거래일 동안 102건의 거래가 발생했는데 토허구역 발생 이후에도 거래가 사실상 줄지 않은 모습이다.

송파구 잠실동 주공아파트 5단지 전용 82㎡는 지난달 27일 43억7500만원에 거래되며 9월 26일과 같은 거래 금액을 기록했다. 신천동 장미아파트 1차 전용 155㎡는 같은 달 23일 42억원에 거래되며 지난 7월 10일 신고가와 같은 금액에서 거래가 됐다. 10·15 대책으로 규제가 강화됐어도 이 지역의 고가 아파트 가격은 내리지 않은 것이다.

전문가들은 토허구역 지정이 투기적 거래가 늘거나 개발계획 등으로 부동산 가격이 크게 오를 우려가 있는 지역을 대상으로 하는데, 이번에 실거주와 중저가 아파트가 많은 서울 외곽지역까지 규제로 묶으면서 부작용이 예상된다고 보고 있다. 이런 현상이 계속될수록 상급지는 계속 오를 것이라는 신호를 시장에 줘 수요 쏠림 심화에 따른 양극화도 우려했다.  

실제로 한국부동산원에 따르면 노원구의 아파트 매매가격 변동률은 9월 넷째 주(22일 기준) 0.07%에서 10월 넷째 주(27일 기준) 0.05%를 기록한 반면, 강남구는 같은 기간 0.12%에서 0.22%를 보이며 상승세를 유지했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "대출 여력이 부족한 서민들 입장에서는 '내 집 마련'을 할 수 없게 된 반면, 대출 없이도 집을 살 수 있는 사람은 강남3구의 가격 상승 여력이 있다고 보고 매수하는 것"이라며 "신저가와 신고가가 공존하는 혼돈이 시장에 형성되고 있고, 실수요자와 거주 이전을 원하는 서민들은 규제 이후 어려움이 커졌다고 볼 수 있다"고 설명했다.