내년 집값 상승 전망 쏟아지는데 공급 대책 연기..."정비사업 규제 완화 시급"

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

국내 주요 부동산 연구기관들에서 내년 서울을 비롯한 수도 집값에 대한 경고가 잇따라 쏟아지고 있다. 정부의 연이은 규제 강화 기조에도 불구하고 유동성 증가와 주택 공급 우려가 지속되며 주택 가격 상승 압력이 커지고 있다는 분석이다.

24일 부동산 업계 등에 따르면 주택산업연구원은 23일 내년 집값 상승률을 전국 1.3%, 서울 4.2%로 전망했다. 이는 지난해 주산연이 전망했던 올해 서울 집값 상승률(1.7%)의 2.5배 높은 수치다. 같은 기간 전국과 수도권 집값도 각각 1.3%, 2.5% 높아질 것으로 봤다. 수도권뿐 아니라 지방도 0.3% 소폭 상승이 예상돼 올해에 이어 전국적으로 상승 흐름이 이어질 것이란 진단이다.

주택산업연구원이 예상한 내년 서울 집값 상승률은 한국은행과 한국개발연구원(KDI)의 내년 성장률 전망치 1.8%는 물론이고, 소비자물가 상승률 전망치 2.1%(한은)의 2배 이상이다. 서울·수도권 집값은 소득과 물가보다 가파르게 오르는 반면, 그 외 지방에 주택을 보유한 가계는 결국 손해를 보게 된다는 뜻이다.

주산연은 "지난해 9월 시작된 미국 기준금리 인하에 따른 국내 영향까지 더해져 내년 갑작스러운 금리 상승이나 경기 악화가 없다면 집값 상승세는 꺾이지 않을 가능성이 크다"고 밝혔다.

한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원도 지난달 각각 수도권 집값의 2%, 2.3%대 상승을 점쳤다. 대표적인 부동산 연구기관들이 모두 내년 집값 상승을 전망한 것이다. 이들 기관은 공급 위축 우려를 비롯해 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크, 공사비 상승으로 인한 민간 사업 위축 등을 집값 상승의 주요 원인으로 꼽았다.

같은 날 한국은행도 금융안정보고서에서 '규제 강화 뒤 서울 주택 수요가 더 커졌다'며 부동산 시장의 과열과 쏠림 현상이 심화되고 있다고 지적했다.

한국은행이 공개한 보고서에 따르면 11월말 현재 서울 아파트 시가총액은 1817조원을 넘어 전국 합계치의 43.3%에 달했다. 한은의 '서울 주택시장 위험지수'는 0.90으로 집계를 시작한 2018년 이후 가장 높았다.

연구원들이 내년 집값 상승을 전망하는 가장 큰 이유는 유동성 증가와 주택 공급 부족이다.

경제 내에서 얼마나 많은 자금이 유통되고 있는지를 측정하는 지표인 M2 규모는 올해 10월 기준 4466조원으로, 2018년 2626조원, 2022년 3722조원에 이어 계속 증가하고 있다.

서종대 주산연 원장은 23일 열린 세미나에서 "시중에 풀린 자금 규모가 빠르게 늘어나면서 부동산을 포함한 자산 가격 전반에 상승 압력이 누적돼 왔다"고 지적했다.

계속되는 주택 공급 부족도 상승 압력 요인이다.

직방에 따르면 2026년 전국 아파트 입주물량은 총 17만2270가구로 집계됐다. 이는 올해 23만8372가구 보다 28% 감소한 수치다.

권역별로 수도권에서 총 8만1534가구가 입주가 예정돼 있다. 이는 올해 11만2184가구 대비 약 28% 감소한 규모다. 특히 서울은 2025년보다 48% 적은 1만6412가구가 입주한다.

이에 전문가들은 집값 안정화를 위해서는 수요 억제 뿐 아니라 정비사업 활성화 등 보완책이 필요하다고 지적한다. 현실적으로 신규 택지 지정이 쉽지 않은 만큼 기존 도심 정비사업 중심의 공급을 위해 재건축초과이익환수 등 규제 완화에 나서야 한다는 것이다. 실제 직방 조사 결과 내년 서울 아파트 입주 물량의 87%가 정비사업 물량인 것으로 집계됐다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "현실적으로 서울이나 선호 도심지에 새로운 주택을 건설할 방법은 정비사업인데 수요 억제에 초점을 맞추며 공급이 계속 미뤄지고 있다"며 "서울 주택 공급 확대를 위해 재초환, 조합원 지위 양도, 중도금 대출 등 추가적인 대책을 마련해야 한다"고 말했다.