[단독] 세운지구 PF 주관사 NH證 엑시트 '청신호'…'법무법인 광장' 사옥 유치 가능성↑

NH證 9500억 선매입 자산 가치 제고 탄력…'선임차' 파격 조건 가능성

법무법인 광장, 세운지구 외 서울역 인근·을지로 등 사옥이전 후보지 검토

생성형 AI 이미지. [사진=챗GPT]

NH투자증권이 주관사를 맡은 서울 세운재정비촉진지구(3-2·3-3구역) 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에 청신호가 켜졌다. 사옥 이전을 추진 중인 법무법인 광장이 세운지구를 신사옥 후보지 중 하나로 검토하고 있는 것으로 파악됐다.

세운지구 개발은 낙후된 종묘 인근 세운상가 일대를 상업·업무지구로 개발하는 초대형 PF 사업이다. 이 가운데 3-2·3-3구역은 디블록그룹이 시행사를, NH투자증권이 주관사를 맡아 개발할 예정이다. 특히 NH투자증권은 3-2, 3-3구역에 대해 9500억원 규모의 선매입 확약을 제공했다. 법무법인 광장 사옥을 유치할 경우 PF 사업 리스크가 상당부분 해소될 수 있을 것으로 기대된다. 다만 종묘 인근에 초고층 빌딩을 짓는 계획을 두고 서울시와 정부가 맞서고 있어, 사업 추진 여부가 불투명하다는 게 변수로 작용할 전망이다.

30일 투자은행(IB) 및 법조계에 따르면 법무법인 광장은 최근 사옥 이전 태스크포스(TF)를 통해 세운 3-2·3-3구역에 들어설 신축 빌딩을 유력 후보지로 올리고 내부 검토를 진행 중이다. 1977년부터 48년간 머문 소공동 한진빌딩의 노후화와 2000여명에 달하는 인력을 수용할 공간 수요를 감안할 때, 대규모 신축 오피스로의 이전이 불가피하다는 판단에서다. 광장 측은 현재 세운지구 외에도 서울역 인근, 을지로 일대 등 서울중심업무지구(CBD) 내 주요 신축 프로젝트들도 후보군에 올려두고 검토 중인 것으로 알려졌다.

세운 3-2·3-3구역은 종묘 인근에 위치한 곳으로, 서울시는 이곳에 초고층 빌딩을 짓는다는 계획이다. 이 프로젝트는 현재 서울시 통합심의를 통과하고 본 PF 조달까지 마친 상태다. 특히 PF 주관사인 NH투자증권은 이 구역에 대해 9500억원 규모의 선매입 확약도 제공했다. 선매입 확약은 주관사가 직접 건물의 주인이 되어 임대를 주는 구조다. 이 방식은 대형 임차인을 미리 확보하느냐에 따라 PF  대출상환 및 사업 추진 속도가 좌우된다. NH투자증권은 과거 여의도 파크원 개발 과정에서 이 방식을 택해 좋은 성과를 냈었다. 지난 2016년 당시 7000억원의 선매입 확약 후 LG에너지솔루션과 HMM 등을 파크원 입주사로 성공적으로 유치해 자산 가치를 극대화했다.

광장이 세운지구 입주를 확정할 경우 NH투자증권의 '엑시트' 전략에도 청신호가 켜질 전망이다. 경기 변동과 관계없이 10년 이상의 장기 임대를 유지하는 대형 로펌이 들어올 경우 공실 위험이 없어지기 때문이다. 향후 자산 재매각(셀다운)에 나설 때 상당한 매각 차익과 프리미엄 확보도 가능하다는 이점도 누릴 수 있다.

다만 실제 계약체결 및 입주까지는 많은 변수가 있다. 당장 종묘 인근 개발 프로젝트 자체가 무산될 가능성도 존재한다. 오세훈 서울시장의 세운지구 개발 사업에 대해 정부가 부적절하다는 입장을 밝힌 상태이기 때문이다. IB 업계 관계자는 "대규모 인력이 이동하는 대형 로펌 특성상 사옥 이전은 준공 2~3년 전부터 선제적으로 검토를 시작하는 것이 통상적"이라며 "세운지구를 둘러싼 중앙-지방정부간 갈등이 어떻게 전개되느냐가 큰 변수로 작용할 것 같다"고 말했다.

한편 법무법인 광장 측은 "세운지구 이전을 포함해 현재 사옥 이전 계획은 공식적으로 확정된 바 없다"고 밝혔다.