"과열 가라앉고 균형으로" 베트남 부동산 시장, 2026년 본격 회복 예고

공급 확대와 법 개혁이 회복 이끌어

베트남 호찌민 시내 전경 [사진=베트남 통신사]

베트남 부동산 시장은 조정기를 지나 균형을 되찾고 있다. 인프라 투자와 법제 개혁, 산업 성장으로 수요가 재편되며 2026년에는 회복세가 본격화될 전망이다.

26일(현지 시각) 전찌 등 베트남 매체들에 따르면 베트남 부동산중개협회(VARS) 통계에서 지난해 약 12만8000세대가 공급된 것으로 집계됐다. 이는 2019년 이후 최고 수준으로 전체 공급의 약 25%가 1㎡당 1억 동(약 550만 원) 이상인 고급 주택으로 구성됐다. 그러나 저가 주택은 여전히 부족하며 실수요자 접근은 어려운 상태다.

베트남 부동산 시장은 초기에는 낙관적 경제 전망, 낮은 금리로 인해 분양이 빠르게 완판됐지만 지난해 하반기부터 금리 인상과 공급 확대가 맞물리며 시장은 안정 국면에 들어섰다. 대형 개발사 중심의 프로젝트는 유지됐지만 유동성은 분산되고 고레버리지 투자자들은 부담을 안게 됐다.

이런 가운데 시장 변화는 지역 재편으로 이어졌다. 지난해 한 해에만 전국에서 564개의 교통 프로젝트가 착공 또는 준공됐고, 약 75%가 민간 자본으로 진행됐다. 고속도로와 순환도로 확충은 위성 도시 확장을 촉진했으며 상대적으로 낮은 토지 가격은 신규 수요를 흡수했다.

이와 함께 2024년 시행된 새 토지법은 착공 지연 시 토지를 회수할 수 있도록 규정해 약 1000개 프로젝트가 재개됐다. 부동산 개발업체들은 기한 내 준공을 위해 속도를 높이고 있고 이는 공급 회복의 주요 요인으로 꼽힌다.

현재 호찌민시와 인근 지역은 투자 양극화가 뚜렷하다. 호찌민은 고급 주거 중심지로, 빈즈엉은 중급 아파트 중심지, 바리아-붕따우는 물류와 관광 부동산 중심지로 기능이 분화된 상태다.

글로벌 종합 부동산 기업 CBRE 베트남의 즈엉 투이 즁 최고경영자(CEO)는 “지난해 기준, 호찌민시는 여전히 고급 주거 중심지며 빈즈엉은 중급 아파트 공급의 80%를 담당한다”고 밝혔다. 롱안과 동나이는 호찌민보다 약 50% 낮은 가격대를 형성하며 새로운 수요를 끌어들이고 있다.

CBRE 분석에 따르면, 올해 남부 5개 성과 시에서 5만 세대가 새로 공급될 예정이며 이 중 65%가 아파트, 35%가 타운하우스다. 이는 지난해 대비 약 30% 증가한 수치로 주요 인프라 프로젝트의 시행으로 성장세를 이어갈 것으로 전망한다.

베트남 경제 전문가 응우옌 민 퐁 박사는 “남부 부동산 시장은 상품 구조와 제도, 관리 방식 전반에서 구조조정이 진행되고 있으며 향후 스마트홈과 탄소 인증 주택 같은 지속가능형 주거가 주류가 될 것”이라고 말했다. 그는 “또한 사회주택 정책이 양적 확대에서 품질 중심으로 변화하고 있다”고 강조했다.

다만 금리 상승은 시장의 가장 큰 부담 요인으로 작용할 것으로 전망된다. 최근 단기간 내 금리가 오르며 개발사와 구매자 모두 자금 압박을 받아온 바 있다. VARS는 대출 규제를 신중히 운영해 부동산 시장과 자본 흐름에 충격을 주지 않도록 해야 한다고 조언했다. 금리가 과도하게 오르면 시장뿐 아니라 국가 경제에도 부정적 영향을 미친다는 경고도 나왔다.

한편, 전문가들은 향후 베트남 부동산 시장이 법제 개혁, 산업 성장, 인프라 확충이라는 세 축을 중심으로 지속적인 구조 변화를 겪을 것으로 내다봤다. 외곽 지역의 개발 균형과 금리 안정이 유지된다면 실수요 기반의 성장세는 이어질 가능성이 크다. 시장이 새로운 가격 질서 속에서 안정적으로 성장하기 위해서는 정부의 행정 역량 강화와 신용 관리가 필수적이다.