"삼성·하이닉스가 선택한 입지의 공통점은" 진천메가폴리스, 구조적 유사성 주목

대규모 산단 인접 및 광역 교통망 확보... 미래 가치 선점하려는 법인 투자자 집중

[사진= 진천메가폴리스 산업단지 /제공= 진천메가폴리스개발]

삼성전자 화성·평택, SK하이닉스 이천·용인으로 대표되는 반도체 클러스터의 입지에는 분명한 공통분모가 있다. 수도권과 1시간 내로 연결되는 광역 교통망, 대규모 산업단지와의 인접성, 그리고 전력·용수·인력 3박자를 동시에 충족하는 기반 인프라다. 최근 충북 진천군 문백면 일원에서 조성 중인 ‘진천메가폴리스 산업단지’가 이와 구조적으로 유사한 입지 조건을 갖춘 곳으로 부각되면서, 미래 가치를 선점하려는 법인 투자자들의 관심이 빠르게 모이고 있다.

진천메가폴리스는 약 44.2만평(1,463.332㎡) 규모로 조성되는 첨단 제조·물류 복합 산업단지다. 진천군과 SK에코플랜트, 토우건설, IBK투자증권이 참여한 민·관 합동 개발 방식으로 추진되며, 이미 프로젝트파이낸싱(PF)을 완료해 자금 조달 리스크를 해소했다. 2026년 2월 분양고시를 통해 본분양 단계로 전환될 예정으로, 일부 필지는 사전 청약 단계에서부터 법인 수요 중심의 문의가 이어지고 있다는 게 시행사 측 설명이다.

무엇보다 눈에 띄는 것은 반도체 업계가 지방 이전의 걸림돌로 반복해 지적해온 ‘전기·용수·우수 인력’ 문제에 대한 해법을 선제적으로 제시했다는 점이다. 단지 내 154kV급 대용량 변전소 설치가 확정돼 한국전력의 전력수급계획에 반영되면서, 반도체 팹(Fab)이나 이차전지 기가팩토리급 설비도 24시간 안정적으로 가동할 수 있는 전력 인프라를 확보했다. 최근 수도권 일부 산업단지에서 전력 여유 부족으로 신규 전력 신청을 제한하는 사례와 비교하면, 향후 대규모 증설까지 고려한 ‘전기 안전지대’라는 평가가 나온다.

용수 공급 역시 반도체·이차전지 공정의 수요를 감안해 설계됐다. 진천메가폴리스는 인근 수계와 연계된 광역상수도 체계를 기반으로 하루 7,822㎥ 규모의 공업용수 공급 능력을 확보했다. 웨이퍼 세정, 전극 공정 등에서 막대한 양의 고품질 용수가 필요한 점을 고려할 때, 생산능력 확대 과정에서의 병목 가능성을 크게 낮춘 셈이다.

인력 수급 측면에서도 화성·용인 클러스터와의 유사성이 두드러진다. 진천메가폴리스는 인구 85만 명 규모의 청주 생활권에 속해 있으며, 차량 기준으로 청주 도심까지 약 20분, 오창과학산업단지까지 약 5분 거리에 위치한다. 주변에는 SK하이닉스 청주캠퍼스, LG에너지솔루션 오창공장, LG생활건강, 에코프로, 오리온, CJ제일제당, LS일렉트릭 등 국내외 대기업 생산거점이 밀집해 있어, 반도체·배터리·정밀화학 분야의 숙련 인력이 이미 두텁게 형성된 상태다. 이와 함께 기회발전특구 지정에 따른 민영주택 특별공급, 공동 직장어린이집 지원 등 정주 인센티브까지 더해지면서 MZ세대 전문인력 유입 기반도 갖췄다는 평가다.

 

[사진= 진천메가폴리스 산업단지 광역교통망 /제공= 진천메가폴리스개발]

교통망 구성은 사실상 ‘중부권형 화성·용인 모델’에 가깝다. 중부·경부·평택제천고속도로가 교차하는 축선에 자리하고 있어 서울·수도권까지 1시간 내 진입이 가능하고, 증평IC·오창IC·진천IC 등 주요 나들목 접근성도 우수하다. 여기에 KTX 오송역(약 25분), 청주국제공항(약 10분), 평택항(약 70분)으로 이어지는 철도·항공·항만 네트워크가 더해져, 전국 2시간 물류권이라는 점에서 수도권 배후 산단과 견줄만한 입지 경쟁력을 확보했다는 분석이다.

청주·오창 첨단산업단지의 ‘직접 배후’라는 점도 법인 투자자들이 주목하는 대목이다. 충북은 2021년 기준 이차전지 생산액 14.9조원, 이차전지 수출액 25.1억 달러를 기록하며 관련 지표 전국 1위를 차지했고, 반도체 관련 기업만 166개사가 활동 중이다. 이 가운데 상당수가 청주·오창 권역에 집중돼 있어, 진천메가폴리스는 이들 대규모 산단의 공급망을 분담·흡수하는 2선 배후기지 역할을 수행할 수 있다는 것이다. 삼성전자 화성캠퍼스와 평택라인을 중심으로 협력사가 인근 산업단지에 연쇄 입지한 구조와 유사하다는 시장의 분석이 설득력을 얻는 이유다.

세제·재정 측면의 인센티브도 흡인력을 높이고 있다. 진천메가폴리스가 포함된 진천 기회발전특구는 법인세 5년 100% 면제(이후 2년 50% 감면), 취득세·재산세 전액 감면, 지방투자촉진보조금 추가 가산 등 패키지형 혜택을 제공한다. 기회발전특구 이전 기업에 대한 가업상속공제 요건 완화 논의까지 더해지며, 중견·오너 기업들의 중장기 입지전략 재편 과정에서 ‘유력 대안지’로 거론되는 분위기다.

부동산·산업 입지 컨설턴트는 “삼성·하이닉스가 선택한 화성·용인의 공통점은 수도권 접근성, 광역교통망, 앵커기업 인접, 그리고 전력·용수·인력 3요소를 동시에 만족시켰다는 점”이라며 “진천메가폴리스는 이 구조를 중부권에서 상당 부분 재현하고 있어, 향후 청주·오창 축을 잇는 첨단산업 클러스터의 핵심 축으로 성장할 가능성이 크다”고 말했다.

진천메가폴리스개발 관계자는 “PF 완료로 사업 안정성을 입증한 만큼 2026년 2월 분양고시 이후 본분양 국면에서 법인 수요가 본격화될 것”이라며 “전기·물·사람이라는 제조업의 3대 필수 조건과 수도권 수준의 교통 인프라를 동시에 요구하는 기업들에게, 화성·용인 다음 선택지로 제시할 수 있는 입지”라고 강조했다.

진천메가폴리스 산업단지의 자세한 정보는 홈페이지를 통해서 확인 가능하다.