[아주사설│기본·원칙·상식] 집값을 잡으려면 세금의 칼끝이 정교해야 한다

구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관이 7월 말 부동산 세제 개편안을 내놓겠다고 밝혔다. 보유세와 거래세를 함께 들여다보겠다는 발언도 했다. 방향은 맞다. 지금 부동산 시장은 단편 처방으로는 잡히지 않는다. 대출을 조이고, 공급을 말하고, 규제를 더해도 서울과 수도권 핵심 지역의 집값은 쉽게 꺾이지 않고 있다. 오히려 일부 지역에서는 신고가 거래가 이어지며 시장에 불안 심리를 더 키우고 있다.

새 정부 들어서도 여러 부동산 대책이 나왔다. 그러나 시장은 정부의 의도대로 움직이지 않았다. 실수요자는 더 조급해졌고, 다주택자와 투자자는 정책의 빈틈을 계산했다. 규제는 늘었지만 가격은 올랐고, 세금 부담은 커졌지만 투기 심리는 충분히 꺾이지 않았다. 이것이 지금 부동산 정책의 딜레마다.

부동산 세제는 단순히 세금을 더 걷는 문제가 아니다. 집을 가진 사람을 무조건 벌주는 방식이어도 안 되고, 거래를 막아 시장을 얼어붙게 해서도 안 된다. 핵심은 세금이 어디를 향하느냐다. 실거주 1주택자에게 과도한 부담을 주면서 정작 단기 차익을 노리는 투기 수요를 놓친다면 정책은 실패한다. 반대로 보유 부담을 무겁게 하면서 거래세까지 높게 유지하면 매물은 잠기고 시장은 더 왜곡된다.

그래서 보유세와 거래세는 함께 손봐야 한다. 오래 보유한 고령 1주택자, 소득이 제한된 실거주자에게는 부담 완화 장치를 마련하되, 고가 주택을 여러 채 보유하거나 단기 매매로 차익을 노리는 수요에는 세 부담을 분명히 해야 한다. 팔고 싶은 사람은 팔 수 있게 거래세를 낮추고, 보유만으로 시세차익을 기대하는 사람에게는 적정한 보유 비용을 물리는 구조가 필요하다.

특히 다주택자 세제는 더 정교해야 한다. 모든 다주택자를 투기 세력으로 몰아붙이는 방식은 시장의 반발만 키운다. 임대 공급 기능을 하는 장기 보유자와 단기 차익을 노리는 투자자는 구분해야 한다. 세제는 이 차이를 반영해야 한다. 집을 시장에 내놓도록 유도할 것인지, 임대 공급을 유지하도록 할 것인지, 투기성 보유를 억제할 것인지에 따라 세율과 공제, 감면 구조가 달라져야 한다.

양도세 역시 마찬가지다. 너무 무거운 양도세는 매물을 잠기게 한다. 집값을 잡기 위해 세금을 올렸는데 매물이 줄어 가격이 더 오르는 역설이 생길 수 있다. 따라서 일정 기간 한시적으로 매도 유인을 주되 그 이후에는 투기성 보유에 대한 부담을 강화하는 방식이 필요하다. 시장이 움직일 출구를 열어 놓지 않은 세제는 결국 시장을 더 경직시킨다.

부동산 세금의 목표는 분명해야 한다. 집은 사는 곳이지 불로소득을 얻기 위한 투기 수단이 되어서는 안 된다. 그러나 이 원칙을 실현하려면 구호보다 설계가 중요하다. 실수요자는 보호하고, 투기 수요는 차단하며, 매물은 시장에 나오게 해야 한다. 보유세와 거래세, 양도세와 공제 제도를 하나의 패키지로 설계해야 하는 이유다.

부동산 시장은 심리의 시장이다. 정부가 어설픈 신호를 보내면 시장은 곧바로 반응한다. 세금 폭탄이라는 공포도 문제지만 결국 흐지부지될 것이라는 기대도 문제다. 정부는 7월 말 세제 개편에서 명확한 원칙과 세밀한 기준을 동시에 제시해야 한다. 부동산 세제는 강해야 하지만 거칠어서는 안 된다. 정교해야 오래 간다.

집값을 잡는 일은 한 번의 대책으로 끝나지 않는다. 공급, 금융, 세제, 지역 균형 정책이 함께 가야 한다. 그중 세제는 시장의 기대수익을 바꾸는 핵심 수단이다. 이번 개편이 또 하나의 임시 처방에 그친다면 시장은 정부를 더 이상 두려워하지 않을 것이다. 지금 필요한 것은 보여주기식 세금 인상이 아니라 시장의 행동을 바꾸는 정밀한 세제 개편이다.

 

사진=연합뉴스