재건축 열풍 속 5000가구 리모델링…'우극신'의 현실적 선택

높은 분담금·사업성은 여전한 과제

동작구 사당동 우성아파트 전경 [사진=이은별 기자]

서울 노후 아파트 단지 사이에 여전히 재건축 광풍이 거센 가운데 과감히 리모델링으로 방향을 잡은 대규모 단지가 주목받고 있다. 서울 동작구 이수역 일대 ‘우극신(우성2·3단지·극동·신동아4차)’은 기존 용적률이 높아 재건축을 통한 일반분양 확대가 쉽지 않자 리모델링으로 주거환경 개선과 단지 가치 제고에 나선 대표 사례다.
 
12일 정비업계에 따르면 신동아4차 리모델링 조합은 지난 2일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었지만 포스코이앤씨만 참석해 유찰됐다. 업계에서는 재입찰 이후 포스코이앤씨와 수의계약을 체결할 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

재건축은 서울 정비사업 시장의 최선호 방식이지만 기존 용적률이 높은 단지는 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어려워 사업성이 떨어진다. 우극신이 막연한 재건축 대신 리모델링으로 방향을 잡은 배경도 여기에 있다.

포스코이앤씨는 앞서 우성2·3단지와 극동아파트 리모델링 시공사로 선정됐다. 신동아4차까지 포스코이앤씨가 맡게 되면 사당동 일대에는 5000가구 안팎의 ‘더샵’ 브랜드 타운이 조성될 가능성이 커진다.
 

우극신 리모델링 사업은 2020년 통합 리모델링 추진을 계기로 본격화됐다. 우성2·3단지와 극동아파트는 1993년 준공된 노후 단지로, 기존 용적률이 248~252% 수준이다. 3종 일반주거지역 상한인 250%에 근접해 있어 재건축을 추진하더라도 일반분양을 크게 늘리기 어려운 구조다.
 

서울 동작구 사당동 신동아4차 아파트 전경. [사진=이은별 기자]

리모델링은 기존 골조를 유지한 채 수평·수직·별동 증축 등을 통해 가구 수를 일부 늘리고 주거환경을 개선하는 방식이다. 재건축만큼 사업성을 키우기는 어렵지만 고용적률 노후 단지에는 사업 장기화를 줄일 수 있는 현실적 대안이 될 수 있다.
 
사업 규모도 작지 않다. 우성2·3단지와 극동아파트는 기존 3485가구에서 리모델링 후 3987가구 안팎으로 늘어날 예정이다. 신동아4차는 912가구에서 약 1048가구로 증가하는 방안이 추진되고 있다. 신동아5차까지 포함하면 사당동 일대에는 5000가구를 웃도는 대규모 리모델링 단지가 형성된다.

주차 환경 개선도 주요 사업 효과로 꼽힌다. 우성2·3단지와 극동아파트의 기존 주차장은 2233면으로 세대당 0.64대 수준에 그친다. 포스코이앤씨는 리모델링을 통해 주차면을 5584면, 세대당 1.4대 수준으로 약 2.5배 확대한다는 계획을 제시한 바 있다.
 

동작구 사당동 극동아파트 전경 [사진=이은별 기자]

입지 경쟁력도 있다. 이 일대는 지하철 4·7호선 이수역을 이용할 수 있고 강남 접근성이 뛰어나다. 동작대로와 사당로를 통한 차량 이동도 편리하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 우성2·3단지 전용 60㎡는 최근 13억원대에 거래됐고, 극동아파트 전용 84㎡도 16억원대 거래가 이뤄지고 있다.

다만 우극신 사례를 리모델링 시장 전반의 회복 신호로 확대해 보기는 어렵다는 지적도 나온다. 리모델링은 기존 골조를 활용하지만 구조 보강, 지하 주차장 신설, 커뮤니티 시설 개선, 증축부 시공 등이 맞물려 공사비 부담이 작지 않다. 일반분양 물량도 재건축보다 제한적이어서 조합원 분담금을 낮추는 데 한계가 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “공사비는 재건축과 큰 차이가 없는데 사업성이 나오지 않는 경우가 많다”며 “같은 조건이라면 리모델링보다 재건축을 선호하는 단지가 많을 수밖에 없다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기존 용적률이 높아 재건축으로 충분한 사업성을 확보하기 어려운 단지는 리모델링이 현실적인 대안이 될 수 있다”며 “향후에는 구조를 크게 손대지 않고 노후 시설을 개선하는 이른바 ‘가성비 리모델링’ 수요도 늘어날 수 있다”고 말했다.