[2026 세제개편안] 다주택 양도세 중과 재개 석 달 만에 세율 낮춰…보유세 강화 속 '퇴로'

2주택 중과세율 20%p→5%p·3주택 이상 30%p→10%p

올해 5월 10일 이후 양도분도 혜택…2029년 현행 세율 복원

[자료=재정경제부]

정부가 지난 5월 10일부터 재개한 다주택자 양도소득세 중과를 석 달 만에 다시 완화한다. 종합부동산세 개편으로 다주택자의 보유 부담을 높이는 대신 2027~2028년 양도세를 낮춰 주택을 처분할 수 있는 퇴로를 열어주겠다는 구상이다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회에서 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다.

현재 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 소득세 기본세율에 중과세율을 더해 세금을 낸다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 가산한다. 기본세율 최고구간을 적용받으면 중과세율은 각각 65%와 75%에 달한다.

개편안은 2027년 2주택자의 중과세율을 5%포인트, 3주택 이상은 10%포인트로 낮추는 내용이 담겼다. 기본세율 최고구간을 기준으로 한 세율은 각각 50%와 55%로 떨어진다.

2028년에는 중과세율을 2주택자 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트로 적용한다. 이후 2029년부터는 각각 20%포인트와 30%포인트로 올려 현행 세율로 복원한다. 보유 주택을 처분할 수 있도록 2년간 세율을 낮춘 뒤 단계적으로 정상화하는 구조다.

정부는 2022년 5월부터 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예해 왔으나 올해 5월 10일부터 중과세율 적용을 재개했다. 중과 유예 종료를 앞두고 매도를 유도했지만 불과 석 달 뒤 다시 세율을 낮추는 셈이다.

구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 “다주택자에 대한 보유세가 정상화되는 점을 감안해 매도의사가 있는 다주택자에게 매도기회를 주기 위해 5월 10일부터 시행한 다주택자 양도소득세 중과 제도를 2028년까지 한시적으로 완화하는 것"이라고 설명했다. 

양도세 완화는 이번 개편안에 담긴 종부세 강화와 맞물려 있다. 정부는 2028년부터 종부세 세율 기준을 주택 수에서 주택가액으로 단일화하면서 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 높인다.

비거주 주택과 다주택에 적용되는 기본공제와 세액공제 혜택도 줄어든다. 다주택자의 보유 비용이 증가하는 만큼 양도 단계의 세 부담을 한시적으로 낮춰 시장에 매물이 나올 수 있도록 유도하겠다는 취지다.

양도세 부담이 낮아지면 세금 때문에 집을 팔지 않던 다주택자가 매도에 나서면서 시장에 매물이 늘어날 가능성이 있다. 특히 올해 중과세율을 적용받은 양도분까지 혜택을 주면 매도 시점에 따른 세 부담 차이도 줄어든다.

다만 중과 재개 직후 세율을 다시 낮추면서 정책의 예측 가능성이 떨어졌다는 논란은 불가피할 전망이다. 정부가 정한 유예 종료 시점이 세제개편 때마다 바뀔 수 있다는 인식이 확산하면 향후 다주택자가 추가 완화를 기대하며 매도를 늦추는 부작용도 발생할 수 있다.

2029년부터 중과세율이 다시 원상 복구되는 만큼 실제 매물 유도 효과는 법 개정 시점과 주택시장 상황에 따라 달라질 것으로 보인다. 정부는 이 같은 내용의 세제개편안을 입법예고와 국무회의를 거쳐 다음 달 3일 관련 세법 개정안을 국회에 제출할 계획이다.