용적률 400%에 '산업시설 30%'까지…영등포·구로 준공업지역 탈바꿈할까

용적률 400%까지 높였지만…공장 이전·보상·일자리 시설 확보가 관건

10일 서울 영등포구 여의도63빌딩 '63 스카이피크닉' 전망대에서 바라본 영등포구, 구로구, 금천구 모습 [사진=연합뉴스]

서울 영등포·구로·금천 일대 준공업지역이 8·13 주택 공급대책을 계기로 다시 주택 공급지로 주목받고 있다. 서울시가 용적률을 최대 400%까지 높인 데 이어 정부가 산업시설 의무 확보 비율도 30%까지 낮추기로 하면서 개발 유인이 커졌다. 다만 기존 공장과 임차인 이전, 교통·기반시설 문제 등 실제 공급까지 넘어야 할 과제도 적지 않다.

25일 업계에 따르면 서울 준공업지역은 총 19.97㎢로 서울 전체 면적의 3.3%를 차지하며 영등포·구로·금천 등 서남권에 80% 이상이 몰려 있다. 산업 기능을 유지하면서 주거·상업·업무 기능을 함께 수용할 수 있는 용도지역이다.

준공업지역은 과거에도 주택 공급 후보지로 꾸준히 거론됐다. 서울시는 2009년 종합발전계획, 2015년 재생·활성화 방안을 내놨지만 산업·주거시설 혼재와 복잡한 토지관계 등으로 개발에 어려움을 겪었다.

서울시는 2024년 공동주택 건립을 위한 지구단위계획을 수립하면 준공업지역 상한 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 높였다. 현재 서울 준공업지역 32곳에서는 정비·도시개발사업 등을 통해 약 2만7000가구 공급이 추진되고 있다.

8·13 대책은 산업시설 규제까지 손질했다. 정부는 산업혁신구역의 산업시설 의무비율 하한을 50%에서 30%로 낮추기로 했다. 산업시설 부담을 줄여 주거·업무시설을 확보할 공간과 사업성을 높이겠다는 취지다.

준공업지역 내 유휴부지와 국공유지, 이전 예정 공장용지를 공공이 매입해 직접 개발하는 방안도 추진한다. 서울에는 산업혁신구역 후보가 될 수 있는 1만㎡ 이상 저이용 용지가 21곳 있으며 문래동 옛 대선제분 부지 약 1만9000㎡ 등이 대표적이다.

그러나 규제 완화가 곧바로 주택 공급으로 이어지는 것은 아니다. 실제 가동 중인 공장과 산업시설이 많아 토지주뿐 아니라 공장주와 임차인의 영업 이전·보상 문제를 풀어야 한다.

산업 기능을 얼마나 유지할지도 과제다. 주택 공급을 위해 산업시설 비율을 낮추더라도 준공업지역을 사실상 주거지역으로 바꾸면 일자리와 산업 기반이 약화될 수 있다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “도심복합개발을 위해서는 일자리 기능을 수행하는 지식산업센터 등을 넣을 필요가 있다”면서도 “현재 경기 침체로 지식산업센터가 어려움을 겪고 있다는 점은 변수가 될 수 있다”고 말했다.

교통과 기반시설 문제도 남아 있다. 대규모 주택이 들어설 경우 서남권의 기존 교통 부담이 더 커질 수 있다. 결국 용적률 400%와 산업시설 비율 30%까지 규제를 풀었지만 실제 공급으로 이어지려면 이해관계 조정과 산업 기능 유지, 기반시설 확충까지 함께 해결해야 한다.

송승현 도시와경제 대표는 “서남권은 토지가격이 다른 지역보다 저렴하고 노후화된 공업지역의 개발 필요성도 있어 공급 물량이 상당히 나올 수 있다”면서도 “실질적으로 생업을 이어가는 사람들이 있어 보상 합의가 필요하고 교통체증도 많은 만큼 주거·업무·산업을 결합한 복합개발과 기반시설 확보가 명확해야 한다”고 말했다.