특별계획구역은 '특혜구역'인가…개발과 공공기여 함께 관리

 

2019년 서울 강남구 압구정 현대아파트 일대 전경. 한강변을 따라 조성된 노후 아파트 단지들이 구역별 재건축을 추진하고 있다. [사진=강남구청]

 

'특별계획구역'이라는 이름 때문에 규제를 풀어주는 특혜지역으로 오해하기 쉽다. 그러나 도시계획에서 특별계획구역은 규모가 크거나 도시적으로 중요해 일반 건축 기준만으로 개발하기 어려운 곳에 별도로 세부계획을 세우도록 한 구역이다.
 
서울시는 특별계획구역의 큰 틀을 정한다. 용도지역과 용적률, 건물 높이, 공원·도로, 공공보행통로, 학교와 경관 원칙 등이 여기에 포함된다. 조합은 이 틀 안에서 구체적인 건축계획과 세부개발계획을 만들고, 서울시 심의와 강남구 인가를 받아야 한다. 특별계획구역으로 지정됐다고 곧바로 재건축이나 초고층 건설이 허용되는 것은 아니다.
 
높이와 용적률이 완화되면 더 많은 주택을 지어 사업성이 좋아질 수 있다. 대신 조합은 도로·공원·공공시설과 한강 접근로 등을 제공한다. 이를 공공기여라고 한다. 결국 특별계획구역은 개발 가능성과 공공적 책임을 하나의 계획 안에서 교환하고 관리하는 제도다. 압구정의 쟁점도 '특혜냐 규제냐'라는 단순한 선택이 아니라 늘어난 개발 이익에 걸맞은 공공기여가 실제 시민에게 돌아가느냐에 있다.