서울 아파트 매물 3개월 새 33% 증가…집값 안정 효과는 '미지수'

8·3 세제개편 이후 2만여 건 늘어…강남3구는 가격 하락

2021년에도 매물 증가 후 회수 반복…내년 봄 시장 흐름 주목

서울 종로구 북악산에서 바라본 도심 전경. [사진=아주경제DB]

정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 매물이 3개월 만에 33% 넘게 증가했다. 거래량이 줄고 강남3구 아파트값도 하락세로 돌아섰지만, 서울 나머지 22개 자치구에서는 상승세가 이어지면서 매물 증가가 집값 안정으로 연결될지는 불확실하다는 분석이 나온다.
 
8일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만528건으로 집계됐다. 정부가 세제개편안을 발표한 지난 8월 3일 6만409건보다 2만119건(33.3%) 늘었다.
 
이 기간 서울 25개 자치구 모두 매물이 증가했다. 전체 매물 증가분 가운데 강남·서초·송파구 등 강남3구가 차지한 비중은 38.0%, 나머지 22개 자치구는 62.0%였다.
 
매물이 늘어난 반면 거래량은 감소했다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매거래량은 신고일 기준 3915건으로, 지난해 같은 달 6796건보다 42.4% 줄었다.

 
가격 흐름은 지역별로 차이를 보였다. 한국부동산원의 11월 첫째 주(2일 기준) 조사에서 강남구 아파트값은 전주 대비 0.39% 하락했고 서초구와 송파구도 각각 0.37%, 0.17% 내렸다.
 
반면 서울 전체 아파트값은 0.07% 상승했다. 강남3구를 제외한 22개 자치구 모두 상승세를 유지하면서 매물 증가에 따른 가격 조정이 서울 전역으로 확산하지는 않은 모습이다.
 
시장에서는 과거 세제 강화 시기에도 매물이 일시적으로 늘었다가 다시 감소하면서 가격 상승폭이 확대됐다는 점에 주목하고 있다.
 
문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 종합부동산세 최고세율을 3.2%에서 6.0%로 높이고 양도소득세 중과세율도 강화했다. 종부세율 인상은 2021년부터, 양도세 중과 강화는 같은 해 6월 1일부터 적용하기로 했다.
 
당시 서울 아파트 매물은 2021년 3월 1일 4만653건에서 5월 1일 4만8152건으로 18.4% 증가했다. 그러나 5월 9일에는 4만7410건으로 감소했고, 8월 25일에는 3만9084건까지 줄었다.
 
매물 흐름이 바뀌면서 집값 상승폭도 다시 확대됐다. 서울 아파트값 월간 상승률은 2021년 2월 0.67%에서 4월 0.43%까지 낮아졌지만 5월 0.48%, 6월 0.98%로 상승폭이 커졌다.
 
매물이 증가하던 기간에도 가격 자체가 하락한 것은 아니었으며, 매물 감소 이후 상승세가 강해진 것이다.
 
전문가들은 이번에도 내년 봄을 전후해 매물 흐름이 달라질 가능성이 있다고 보고 있다. 종부세 과세기준일인 6월 1일을 앞두고 일부 다주택자가 매도에 나설 수 있지만, 매각이 이뤄지지 않은 물건은 다시 시장에서 회수될 수 있다는 설명이다.
 
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 세제개편안이 확정되면 내년 1~3월 일부 매도 물량이 나올 수 있다고 전망했다.
 
박 교수는 "4월에는 오히려 물건이 회수되거나 가격이 올라갈 수 있는 여지가 있다"며 2021년과 유사한 흐름이 나타날 가능성을 언급했다.